近年来，公寓热门程度不亚于南宁的房价逐年攀高，公寓功能性质已不局限于居住，许多人开始选择把这一类小产权作为投资优选 ，相信很多朋友都在纠结，到底是置业公寓还是小户型住宅。下面，奥园瀚林誉江府就给大家解读解读现在的楼市现状。

现在**已经开始对公寓实行一系列限令政策。*近，史上*强的“禁公寓令”在厦门出台。上周四，厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。

其核心内容，有以下几点：
  • 不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述；

• 不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；

• 严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；

• 办公用途的项目，*小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。

• 商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡，层高不能超过6米；

简单用一句话总结就是——新房项目不得出让给个人。二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保；商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款；中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能……

（示意图）

在上个月，广东佛山某开发商项目的5800套公寓，商住变成了办公。5000多名业主，既落不了户，也上不了学。卫生间的马桶被敲掉，变成了化妆间。一套50㎡的刚需公寓，却带了一个5㎡的化妆间。硬核的业主们，只想上学，不想化妆，就妥妥的把该售楼部堵了。这件事，还在持续的发酵中。

公寓这东西，在楼市里，其实是一种很神奇的存在。前些年，国内的很多城市特别迷一种东西，叫“城市综合体”。于是，国内的二三线城市，被**出了一大批的城市综合体。绝大多数情况下，要求开发商在拿住宅地的时候，必须配建同等体量的商业、写字楼。想法都是好的，盖成住宅都便宜那帮炒房客了。还是得盖成商业和写字楼，既能出形象，又能有税收在二三线城市里，商改住，办公改公寓。讲到这里，大家是不是明白了—— 

自始至终，从来没有一种物业形态，叫公寓；

也从来没有一种产权性质，叫公寓。 

纯粹因为城市**的贪多求大，导致了商业综合体的供应量过剩又间接导致了写字楼的供应量过剩。

公寓的问题，绝不是产权年限的问题，也不是贷款年限的问题，还不是持有成本更高的问题，亦不是商水商电收费更贵的问题，更不是不能落户没有学位居住密度大的问题……公寓* 大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

其次，产权年限也占据着极大的市场影响力。根据性质被划分为：40年商业用地、50年工业用地及70年的居住用地。下面我们来对比一下：

40/50年产权公寓：不可落户，公摊面积大，水电物业等费用按商用标准收费，不可民火入户，*长按揭年限为10年，商业杂乱，物业管理难度大。

70年产权公寓：可落户，公摊面积小，水电物业等费用按民用标准收费，明火入户，*长可按揭年限为30年，生活环境和氛围更优质。

以上对比一目了然，无论对于刚需还是投资而言，70年产权从长远发展的角度来看，是**高居优势的。

（示意图）

其实，主要记住几个要点就没问题了：

1、 看产权，70年产权**选！

奥园瀚林誉江府推出仅50席的70年产权小户住宅，可落户，首付低至10万起，低门槛轻松入主城芯，约34m²买得起供得起的地铁毛坯景观洋房，且为毛坯交付，商住租办全能轻资产，亦可作为婚前财产，婚前自住，婚后收租，聚势谋远，执掌财富，自住投资两相宜，是不容错过的选择！

（示意图）

2、 看位置，地段决定财富

奥园瀚林誉江府，坐享西大繁华商圈，于心圩江畔上，享受千米无遮挡的瞰江视野，邻靠4A级动物园旅游景观资源，坐拥黄金地铁1号线鲁班路站和动物园站双地铁口，清厢快速环道通达全城，醇熟的城市配套，坐享广阔财富未来！

（西乡塘实拍图）

3、看当下，升值潜力要算好

地铁1号线上的奥园瀚林誉江府，盖在地铁上的黄金物业，同时正居西大商圈和高新商圈交汇处，坐享60万活跃消费人潮及旺盛的租住需求，还有政府为提升滨江人居生活，提高城市品质**打造的心圩江，一线江景已眷美初现，增值未来无限可期！

（心圩江实拍图）

（地铁1号线鲁班路站口）

4、享配套，多个配套多条路

奥园瀚林誉江府优居西城**学府大道，不仅毗邻广西**一所211高校，并且和南宁第35中仅一墙之隔，成才快人一步，成长近在家门口，真正的落户**。奥园瀚林誉江府倾力打造都市人文书香居所，群体文化高品位集群，传承书礼世家风范。

（示意图）

首付10万起 月供1200元起

奥园瀚林誉江府约34m²地铁毛坯景观洋房

仅50席 **发售

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