今年以来，围绕去年中央经济工作会议提出的“房住不炒”的发展理念，楼市供求格局发生可喜变化：房价涨幅明显缩小，去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。

    12月8日召开的中央政治局会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设。业内认为，随着金融、土地、财税、投资、立法等领域多项政策和制度推进，我国房地产市场将逐步形成“租购并举、多主体供给、多渠道保障”的新格局。

    “辣招”频出拿捏精准，投机炒房受到扼制

    今年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，且日趋精准化、精细化。中原地产日前统计，今年有50多个城市出台相关房地产调控政策措施超180次。

    3月中旬，政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”，此后，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，从合肥、武汉、成都等中西部城市，到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”成为“主旋律”。

    5月，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代。6月开始，各地逐步调高房贷利率。9月以来，监管部门严查各类“消费贷”进入楼市。

    目前，一线城市全部“认房又认贷”，非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市限制离婚买房。珠海、保定个别地块限售延长至10年。

    “去杠杆和限售是两大新武器”，深圳乾运公司董事长张俊英说，去杠杆让癫狂的市场冷静下来，投资变成“鸡肋”。限售让资金易进难出，楼市基础夯实了。今后调控还会更加细分城市、区域、产品，细分购房群体。

    统计显示，一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落，但全国房地产开发投资、房企土地购置面积等核心指标依然保持平稳增长。

    抑制投资属性，租购并举改变供求格局

    “‘房子是用来住的、不是用来炒的’写入十九大报告，这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说。

    迟福林指出：“我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视新进城的大学毕业生和流动人口、困难群体的基本生存需求，必须做出符合新时代发展要求的抉择。”

    7月21日，住建部会同9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了深圳、南京、杭州、成都、沈阳等12个城市，首批开展住房租赁试点。一批城市拍出只租不售地块，万科、华润、恒大、碧桂园等大型房企进入租赁市场，建设银行等金融机构推出租房贷款。

    业者认为，如果将2002年到2016年房地产市场化改革归纳为全面市场化、土地招拍挂、推进金融化、房产投资化，那么2017年以后应该是房住不炒、租购并举、多主体供给、多渠道保障。

    链家集团董事长左晖预计，未来中国租赁人口占比约1/3。经过三到五年，我国重点大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决。租赁解决中，40%通过政府保障房解决、40%通过企业建房解决、20%通过社会解决。租赁住房中户型结构60平方米及以下占70%。

    “租购并举堪称一轮新房改”，365网实际控制人胡光辉分析，发展住房租赁市场，避免房地产过度金融化；推进租购同权，形成社会风气，避免市场大起大落。

    推动住有所居，新一轮举措和探索逐步展开

    记者梳理近期各项房地产改革政策发现，实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和探索正逐步展开。

    在金融方面，监管部门严查各类消费贷、首付贷流入楼市，推出了限贷措施、调整住房公积金的使用以及**住房银行的探讨。

    在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等。住房建设方面，社会建房、企业建房、政府建房、合作社建房等实现多元化。

    在立法方面，正在加快房地产税立法；在土地制度方面，要实现“三匹配”、村集体土地允许开发入市等。

    住建部部长王蒙徽日前表示，住建部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

    “按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对个人住房按照评估值征收房地产税。”财政部部长肖捷日前表示。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调：“以往的调控主要针对房价，以短期政策为主。”租赁房源大规模入市、削弱房地产金融属性、房地产税立法，都是具有全局意义的长效制度安排。随着各项改革推进，楼市有望步入稳定健康的轨道。

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