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南宁新盘测评: 时隔一年终亮相, 能否再诞生一个“万象城+幸福里”梦幻组合?

来源:住朋网 2020年02月10日

三岸,经过几场土拍,迅速“蹿红”了!
高起点规划,低密度、滨水居住区定位,房价也跟着小涨,有盘还卖出了2万+,对比其它板块,是南宁房价迈向2万+最“年轻”的板块。
年初,区域内首 个城市综合体项目银河龙湖·江与城亮相,意味着龙湖天街真的来南宁了。
天街+江与城,能否再诞生一个“华润万象城+幸福里”这样的梦幻组合?
首期推什么产品,能不能上车?

银河龙湖江与城楼盘资料.jpg

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银河龙湖·江与城

住宅:约1.2万元/㎡
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1、拿地要求极为苛刻!时隔一年,终于露出庐山真面目
南宁城市向东发展大势所趋,凤岭南三岸板块凭借高起点规划,再加上各项配套稳步推进,正以前所未有的速度生长。
2019年1月30日,凤岭南路一宗114.234亩土地挂牌出让。
该片区功能定位为:南宁市邕江东段以滨水居住为主,兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。

GC2018-132地块.jpg

有了这个完善规划,再加上整块地块不小规模,是个香馍馍。

不过当我们细研这块地后,发现并非纯粹住宅用地,有诸多条件:
各类建筑面积分别占总计容建筑面积的比例为:商务5%-10%、居住45%-49%、其余为零售商业;
建设一所9班幼儿园;
竞得人须自持出让地块零售商业80%以上产权建筑面积,持有时间与土地出让年限一致,自持期间不得分割转让和分割抵押,可在同一控股股东的控股公司之间进行整体转让;
竞得人须承担南宁市林里桥小溪(盘古路—开泰路)水系改造工程(平行凤岭南路东西向的水系改造方案)建设。
诸多限制条件,房企实力要强,资金要雄厚,还得负责商业市场长效运营。
果然,龙光、新城、重庆银河3家房企参与竞拍,历经54轮争夺,最终,重庆银河突出重围,以总价9.33亿元竞得。
重庆银河首进南宁,操刀这114亩地,面临的机会与挑战并存。
2019年下半年终于有风声传出,重庆银河携手龙湖联合打造,商业部分也由龙湖设计销售。
开发商有啥来头?
重庆银河集团,始建于1985年,是一家集房地产开发、建筑施工、物业管理、商贸服务为一体的民营企业集团。
龙湖集团1993年创建于重庆,发展于全国,业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务。
在南宁,龙湖与其他房企合作开发项目有叁仟悦,但能做参考的,我们可以看下江与城第一个系列,出现在重庆北部新区高新园,打造的是一江、两山、三大主题公园大规模的湿地居住群。
还有杭州的钱塘江新区的龙湖江与城,再到就是凤岭南三岸的龙湖江与城,具体品质如何,后期呈现给南宁什么样的产品,我们拭目以待。
今年1月12号,江与城营销中心也终于和大家见面了,想必首期开盘也就不远了。
银河龙湖江与城首期推的是建面约95-125㎡三至四房住宅产品,目前处于诚意登记阶段。


银河龙湖江与城楼栋图.jpg

2、商业综合体是最 大卖点,规划有学区,可惜地铁还未知

如今的三岸,路网、商业、学校正逐步从规划中一步步走入现实,房企也来了不少,新城、彰泰、中国铁建、龙光等,不缺大型房企。
银河龙湖江与城位于凤岭南路,是龙湖和重庆银河联合打造的南宁**天街综合体项目,由住宅江与城和天街商业组合而成。
其中,商业龙湖天街规划10万㎡,高层住宅规划21万㎡。

银河龙湖江与城围挡图.jpg

根据规划,该片区属于三岸板块,未来配套比较完善,规划有幼儿园、小学、中学、商业、商务等较为齐全的配套。
目前,板块内发展还未成熟,尤其是众人最为关注的机场线,具体走向还未批复,过不过三岸还未可知,不过三岸板块有不错的江景资源,整体定位滨水居住区。
交通配套方面,有三岸大桥、龙岗大桥等桥梁,可通往凤岭南、东盟商务区和五象新区。
板块内目前虽没有名校,但配备齐全,已经确定了的学校有开泰路中学、开泰路小学,还规划有2所中学和3所小学,至于后续片区能否引进更有品牌力名校,还有待见证。
三岸板块,是南宁全新发展的区域,进驻的企业实力较强,板块可塑造性大,后期有望发展成为宜居滨江居住区。

银河龙湖江与城配套图.jpg

至于众人期待的地铁,说不定有惊喜,也许机场线会走三岸,而规划站点就在龙湖天街附近,如果确定,这也是一大利好。
3、龙湖物业,首推2栋楼,价格到底会卖多少?
置业顾问说盘时,我们可以扑捉到一个重要信息:项目引进了龙湖物业。
龙湖物业是龙湖品牌重要组成部分,管理的业态涵盖高档公寓、顶 级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、市政建筑等多种物业类型。
据了解,在市场上中,高品质物业服务,为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可,业主满意度历年均达92%以上。
目前,大家最关心的价格还没有定,我们可以拿周边项目做个参考。
板块内聚集了新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾、中国铁建凤岭国际城等楼盘,项目不远处还有保利领秀前城、常青藤、唐樾青山等,在售产品有精装有毛坯,主力价格在1.2万-1.7万元/㎡。
银河龙湖江与城首期推出1#、2#楼,精装交付,目前价格还没有最终确定,不过,板块内地价已经达到1.1万-1.4万之间,也有很多人对此价格作出猜测,你觉得会卖多少?
如今,三岸板块价值正逐步兑现,预计价格也不会低,毕竟地段摆在那。
4、中庭规划近2万㎡,低密小区,95平米可做3房
银河龙湖江与城,占地114亩,项目具有一定规模,容积率1.7,规划有住宅、商业、幼儿园,园内打造龙小湖乐园。
项目北侧是龙湖天街商业体,南侧规划有7栋高层,西侧规划有9个班幼儿园,以及幼儿园对面规划有小学、小区南门南边规划中学。

银河龙湖江与城沙盘图.jpg

项目住宅区采用围合式布局,东两侧楼间距接近170米,南北楼间距90米,从设计来看,建筑围绕近两万㎡中庭而布局,有利于观景,通风采光效果也不错。
中庭规划有龙小湖乐园,是龙湖特别IP,提供小孩到老人全龄段运动设施配套,丰富业主业余生活。
银河龙湖江与城首期推出1#、2#楼,涵盖了95㎡-125㎡三至四房,对于刚改人群最为适合,其次是实力的刚需者。
下面,具体来看看户型设计,优缺点明显。

银河龙湖江与城95㎡户型.png

95㎡三房两厅两卫

95㎡三房,动静分区,正南朝向,布局方正,主卧私密性不错,整体看,是大部分人都喜欢的户型。

银河龙湖江与城115㎡户型.png

115㎡四房两厅两卫

115㎡户型,经典竖厅设计,双阳台设计,做到全明通透,但格局上没有做到动静分区,卧室分布在餐客厅两侧。
玄关进门就是次卧,可以做父母房或者客房,而公共卫生间靠近客厅、主卧,去往卫生间需要经过客厅。

银河龙湖江与城125㎡户型.png

125㎡四房两厅两卫

再看125㎡户型,同样也是进门就是次卧,双阳台设计,户型方正,但与靠近主卧的两个次卧,门对着门,或许部分人会介意。
住朋观点分享:
1、凤岭南三岸板块作为南宁唯一的低容积率+滨江住宅区,正逐步迈向成熟发展,规划的配套较为齐全,是很多房企争夺之地,目前进驻的房企实力也不错,后期发展潜力不会太差。
2、品牌实力较强,有商业区和住宅区,相当于万象城+幸福里组合。
3、板块内没有杂乱的老旧民房,城市界面优于老城区,从板块规划来看,未来有望发展成为宜居滨江居住区,以低密为主,整体价格高,居住人群比较纯粹,将来或许会成为南宁少有的高端住宅区。
4、综上判断,建议有实力的刚需、刚改和改善客群购买,另外对于投资客,板块内学区除了已确定了开泰路中、小学,规划中的学校还没有确定,商业有龙湖天街这一大型综合体,投资需仔细考量。

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作者:住朋网 | 责任编辑:黄金清
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