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2020年五象新盘预估价! 有盘2万只是起步, 要冲击3万/㎡天花板?

来源:住朋网 反馈/举报 2020年04月01日

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土拍就是南宁楼市的风向标!

1年地价将影响未来3年的房价。

2019年的土地市场已尘埃落定,2020年**季度的土拍大考成绩也已揭晓:

南宁楼市住宅楼面价分化趋势明显,破万的地块比比皆是,也不乏3000-4000元/㎡的低价地。

长江后浪推前浪,浮事新人换旧人。

2020年,将有35个纯新盘,它们将跃升成为南宁楼市的主流楼盘,一场关于房价的大洗牌不可避免。

那么,这些项目的价值如何?哪些楼盘将成为“楼市黑马”?这些楼盘的预估卖价又将达到多少?我们将分为三篇文章对这些地块进行解读。

**带来(一)五象篇,看完这篇文章后,该买哪?买得起哪?哪个楼盘更值得期待?心中应该有点那啥数了!


1.身居龙头五象湖板块:门槛价1万/㎡出头,天花板价3万/㎡

 

看楼先看地,没有面粉,何来面包?土地就是竞争力。

如果说,2年前的焦点还是总部基地。

那么,2019-2020年,身居龙头的必然是五象湖板块。

2016年大唐以过万的楼面价斩获铜鼓岭地块之后,南宁至今共诞生了13幅实际楼面价破万的住宅用地。

其中,五象湖独揽5幅。


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五象湖板块有两条主干道,横着的是玉洞大道,竖着的是良玉大道,以良玉大道为界,形成了明显的地价梯度差。

从地块分布看,良玉大道西侧、玉洞大道南侧,越靠近五象湖、地铁3号线、优质学校的区域,土地价值越高。


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住朋航拍:五象湖公园


龙光天瀛横空出世之后,首开价格2.1万/㎡起,直追东盟商务区。

今年,建发、龙光、新希望的4幅位于五象湖板块的高价地项目将集体入市。可以预见的是:

1、究竟谁才是2020年南宁楼市的顶豪?建发和龙光将在五象湖畔掀起一场**对决!

2、五象湖板块的天花板价和门槛价是多少?调控期内,地价推导房价的逻辑虽然不能***有效,但也不能亏本卖,至少首开价要按成本价走。

实际楼面价约1.3-1.4万/㎡+的5幅住宅用地的毛坯保本价在2.1-2.2万/㎡,龙光天瀛的首开价格基本是按保本价走。

龙光·天瀛、龙光·天阔、建发·央玺、建发GC2019-130、新希望·锦麟玖玺这5个新盘将牢牢占据南宁房价金字塔的顶端,这几个案名就自带一道道金光。

2万/㎡只是起步价,或冲击3万/㎡的房价天花板。

楼面价在4500-5000元/㎡的4幅住宅用地,毛坯保本价约1万/㎡左右。


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五象湖板块不仅富人能去,刚需也能住得起,只不过,你要的地铁、湖景、学校可能都有点远。


3、五象湖能跃居楼市龙头板块,就是因为同时占据了多项**且稀缺的资源:不可复制的湖泊景观、超优质的教育、便利的地铁交通、千亿市政公建。


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住朋航拍:南宁市民中心


这样的豪华配套阵容,放眼整个南宁**一处!

龙光玖珑湖、金科博翠山、澜庭府、路桥·壮美山湖等人气热盘已经带火了一把五象湖。

接下来几大新盘入市,必然将把五象湖推向楼市C位。


2.后起之秀龙岗:江景小豪宅扎堆,试探1.5万/㎡购买力

 

2年前,在龙岗买房的都是刚需,那么,2年后,在龙岗买房的都是谁?

前几日,蓝光在龙岗包揽了2幅住宅用地,实际楼面价8217元/㎡。

与破万元地价的五象湖板块比起来,这8字头的地价没啥大惊小怪的。

但与几年前相比,人们才会猛然察觉:龙岗,你变了!


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1、地价变了:2年前,龙岗住宅地块的楼面价基本在3000元/㎡左右,2019年至今,龙岗总共出让了10幅住宅用地,还有8幅地块将在今年拟入市,**达8217元/㎡。

从这些地块的分布来看,价格从沿江到内陆呈现从高到低的分布。

拥有优质江湾景观带的地块实际楼面价高达7000-8000元/㎡,比其它地块的地价高了一倍有余。

龙岗江湾带的价值被抬高,这些拥有一线江景的低密地块,将打造中高端的江景房。


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2、地价决定房价,龙岗的房价分化明显,景观资质越高的盘,房价也越高,预计毛坯保本价在1.2-1.3万/㎡,以打造低密小高层的滨江项目为主,各自心中定的小目标大概在1.5万/㎡。

反之,房价就越低,预计毛坯保本价在8000-9000元/㎡,万元出头的刚需房,在龙岗还是可以买到的。


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来细品一下在今年即将入市的几个龙岗的江景盘。拿地的都是谁?上海深石、蓝光、彰泰。

蓝光和彰泰的地块紧挨在一起,均位于龙岗商务板块的中心区。

它们都拥有一线邕江景观,可观三面江景,靠近灵龟山公园,靠山临水,上风上水,景观资源非常好。

蓝光和彰泰,南宁人都不陌生,这两家开发商在新中式、园林、别墅、洋房的打造上的能手,蓝光和彰泰将在龙岗迎来正面刚!


3、继蟠龙、总部基地之后,五象湖和龙岗成为了五象的新区的新热词。与五象湖的爆发式生成模式不同,龙岗属于低调的实力派。

机场线的**虽然落空,但是龙岗迎来了五象火车站的好消息。

五象火车站预计将于明年9月开工了,2024年建成,总计划投资87.5亿。

南宁铁路枢纽**形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。

除了景观、交通外,在商业、学校方面,龙岗也是在稳步推,总体来说,龙岗的各方面配套要优于对面的新兴的三岸板块。

龙岗在售的楼盘,例如中海哈罗学府、恒大悦龙台、万达茂、天誉城等项目也颇受市场关注。


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住朋航拍:龙岗板块商业实景


看一下龙岗的配套阵容,虽然比不上五象湖豪华,但在各新区中也算优等生。

交通:青山大桥对接凤岭南,4号线将从龙岗片区横穿而过,还有五象火车站。

商业:万达茂、宝能城市广场、合景天峻广场,三大航母级城市综合体云集于此,还有3座威宁邻家广场。

教育:不仅拥有自治区示范性高中——邕宁高中,还有民主路小学(五象校区)名校加持。还**建设有五象第二、第三实验小学、步云小学和中学。

医疗:南宁邕宁区人民医院,儿童医院、宝能三甲医院、五象养老服务中心。

对一个板块发展来说,配套的建设相当于“骨骼”,土地开发就是“肌肉”,再依赖于人气的导入这块“血液”,那么整个板块才能够发力。

龙岗就如同一个正在成长中的孩子,配套和土地开发在持续推进中,人气这块预计还需要更长的时间去导入,算是一大潜力板块。

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作者:住朋网 | 责任编辑:龙春秀
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