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地价一年翻倍! 土拍最高限价破万! 东葛路延长线为何那么"金贵"?

来源:住朋网 2020年06月02日

探寻东葛路上地块出让的历史,上一宗土地拍卖,还是去年9月东葛路56亩旧改地块出让,被龙光以总价7亿元,平均楼面价4269元/㎡拿下,时间再往前推移,可拨回到万达2012年拿下青秀万达地块,至今有近8年时间。

物以稀为贵,趋于饱和的东葛路,6月24日将再有1幅商住地出让,这是继龙光去年拿下旧改后,东葛路板块再次登上土地拍卖舞台。

该地块约30亩,采用“限最高地价、竞产权移交房”的竞价方式挂牌公开出让,起拍楼面价4997元/㎡,限最高楼面价11250元/㎡。

这幅地块有何亮点、优势,以及地块周边目前现状如何,是否将会吸引众多房企围猎,今天,住朋君对这幅地块进行深度解读。

GC2020-042地块图.jpg

1、东葛路又有一幅商住地要卖!限高楼面价11250元/㎡

GC2020-042地块位于青秀区东葛路北侧,采用“限最高地价、竞产权移交房”的竞价方式挂牌公开出让,出让时间为6月24日。

该地块出让起始价为人民币1166万元/亩,起拍楼面价4997元/㎡;

限最高地面单价为2625万元/亩,限最高楼面价11250元/㎡,竞买保证金为人民币7000万元。

GC2020-042地块实际出让面积19795.62平方米,折合29.693亩。

GC2020-042地块.png

主要规划设计条件:容积率≥2.0且≤3.5(其中居住容积率≤2.8),建筑密度≥20%且≤28%,绿地率≥35%,建筑限高≤100米。零售商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为20%-25%,其余为居住。

GC2020-042地块实景图.jpg

丨地块实拍图

2、东葛路为何那么“金贵”?13年仅诞生5盘,去化压力小

从此次出让条件来看,起拍楼面价比去年龙光拿下的56亩地成交楼面价还高。

那么,东葛路为何那么“金贵”呢?

第一:物以稀为贵,预计未来很长时间内很难再有住宅新用地出现

我们都知道,在南宁,有一个比较特殊的板块,近几年来,新房供应量极少,它就是东葛路。

东葛路供应量少,究其原因,主要是因为“没地”拍卖了。

我们来复盘一下东葛路土地“招拍挂”历史:2019年9月龙光拿下56亩旧改地建设龙光玖珑华府,2012年万达拿地289亩建设青秀万达,相隔7年之久。

再来看下面一组数据:

东葛路楼盘情况.png

从上表看,东葛路,近13年中,仅有5个项目推售,这几个项目之中,绿地中央广场和青秀万达广场占地面积在百亩以上,其它占地只有几十亩,规模不大。

在绿地中央广场和青秀万达住宅部分卖完后,东葛路就陷入断供局面,直到去年底龙光玖珑华府入市,才打破这种局面。

第二:二手房价格居高不下,两年涨幅明显

二手房的购买力是最实在的价格支撑!

目前,该板块内二手房房价在1.4万-1.8万元/㎡之间,好一点的已经迈向2万元/㎡,如今二手房到了2万元/㎡。

再来看近几年推售几个项目二手房挂牌价格:

二手房挂牌价格.jpg

丨以上数据仅供参考

从上表看,近几年推出的楼盘,二手房挂牌价格现在基本迈入2万元/㎡,从2018年,再到现在,涨幅较大。

第三:竞品少,去化块

目前,区域内在售项目较少,在售楼盘有龙光玖珑华府,主力面积段87-136㎡三房、四房为主,以高层刚需、改善置业为主,主力价16000-18000元/㎡。

从潜在供应来看,未来,项目入市后竞品少,去化压力小。

第四:地段很牛,配套十分完善

东葛路板块,承载了许多老南宁人回忆。

这里发展起步早,不仅交通便利,还受到朝阳广场、梦之岛、青秀万达、绿地中央广场商圈辐射,配套十分齐全。

3、地段+配套都是一流,“邻居”是两大重量级商业综合体

从位置上看,GC2020-042地块位于青秀万达斜对面,属于青秀区金湖广场板块,该地块出让面积不大,但位置俱佳。

GC2020-042地块周边路况.png

通过东葛路、金湖路可快速抵达金湖广场、会展中心、东盟商务区等,直线距离南宁地铁3号线滨湖路站约700米、东葛路站约900米。

地块周边就是青厢快速路,直线距离约600米,通过东葛路、凤岭北路,约20分车程即可抵达火车东站。

我们都知道,南宁市的东葛路发展起步早,从头到尾,除了聚集南宁市政机关、单位,还有一路繁华。

东葛路上,一路商业体串联着,朝阳广场、梦之岛、青秀万达、绿地中央广场……一个个大型商业配套,都是重量级存在。

地块周边以住宅小区为主,GC2020-042地块一路之隔就是青秀万达广场,穿过景晖花园、滨湖北路就是绿地中央广场,综合来讲,地块周边商业十分成熟。

教育资源配套方面,地块周边学校有逸夫小学(贤宾校区)、滨湖路小学、南宁青秀区埌东小学、第四十七中学、五十四中等。

整体来看,地块周边不仅交通便利,还受到朝阳广场、梦之岛、青秀万达、绿地中央广场商圈辐射,配套十分齐全。

地块分析点评:

1、地块总体面积不大,约30亩,地块处于寸土寸金的东葛路延长线上,地块靠近青秀两大大型综合体,商业配套醇熟。

2、从建筑限高≤100米来看,项目预计打造高层商住楼,地块容积率最高3.5,住宅部分控制在2.8,相比周边项目低一些,居住舒适度更高。

4、综合来看,即将出让这幅地块,区位、交通优势,以及片区土地资源稀缺,预计未来很长时间内很难再有住宅新用地出让,或将吸引多家品牌房企参拍,一场土拍大战或将上演。


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作者:住朋网 | 责任编辑:黄金清
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