4月19日，南宁市自然资源局发布了《关于优化**管控要求促进住宅品质提升的若干措施》（以下简称：《措施》）对南宁市接下来的住宅**设计做出了具体要求。

而正是这一《措施》的发布，被称为南宁迎来第四代住宅。接下来，我们先看《措施》有何亮点？与购房者有何关系？再看什么是第四代住宅，现行情况如何？

《措施》有12页之多，我们通篇读完后，尝试给大家提炼出以下关键信息：

《措施》明确住宅总计容建筑面积有三大变化

1、当屋顶提供不小于其水平投影面积的60%用作公共使用区域时，屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间等公共设备用房累计面积≤屋顶水平投影面积25%的，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。（见下图）

2、既有住宅为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

3、新增居住用地，土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的配套设施，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

《措施》还明确住宅户型设计规则有四大变化

1、飘窗应至少两面临空。

2、阳台应满足至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃及其他维护结构。

3、鼓励住宅产品多样化设计，120㎡的户型可采用复式设计，当住宅户内挑空空间层高不大于两个自然层且≤7.2米时，所有挑空空间水平投影面积之和≤该户单层套内水平投影面积**值的30%（六层及以下多层联排住宅可放宽至35%）且不大于50平方米的，该挑空空间按单倍计算计容建筑面积，超出部分按2倍计算计容建筑面积。挑空空间层高＞7.2米的部分，按2倍计算计容面积，并以每2.2米为单位累进增加1倍计算计容建筑面积。（见下图）

4、每套住宅户型的空间配置，其中140㎡以下的飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤12%；140㎡以上的，比值应≤10%。

《措施》中重要的两点，也是贴合第四代住宅特质的两大特点：公建化标准和空中花园要求。

《措施》要求完善住宅公建化标准。

1、要求住宅须采用板式建筑。这是南宁**明文提出公建化标准、板式住宅。

为了方便大家对板式住宅的理解，《措施》对板式住宅进行了注释并给出示意图。

板式住宅，长度明显大于宽度、形态规整的住宅形式。

2、公建化需要封阳台的，按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。

3、公建化住宅飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。

据我们了解，公建化立面在全国热点一二线城市已经成为主流，不过在南宁采用“公建化外立面”的住宅并不多。典型代表有：中国铁建·西派御江、中交|象江来、北投东境、中海湖上景明、交投·和顺江湾等楼盘。

《措施》要求试行空中花园住宅。空中花园住宅又称“第四代住宅”，是一种新兴的建筑模式，其将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过平台立体绿化和建筑外墙垂直绿化等多种立体绿化方式，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。《措施》鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园。而户内空中花园设置于住宅建筑单个户型内的不小于两个自然层高的室外绿化活动空间。

那么，空中花园住宅项目须符合以下条件：建筑高度＞27米，建筑面积应＞120㎡，层高应≥3.1米，架空层层高应≥3.6米。

同样的，对于户内空中花园设计也作了明确要求：

1、空中花园空间高度应不小于两个自然层高度。

2、住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的40%。其中，户内应至少设置一个符合日常生活起居需求的普通阳台，其水平投影面积不小于套型建筑面积的5%；户内空中花园水平投影面积不小于套型建筑面积的30%。

3、户内空中花园应三面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。

4、户内空中花园出挑宽度应≥2.4米且≤6米。

5、空中花园栏杆安全高度应结合绿化具体布置设计，栏杆应采用通透栏杆或透明栏板，向外展示绿化效果。

6、空中花园上方为邻户外窗时，不应设置飘窗，且应设置防坠落和视线遮蔽措施，考虑整体美观效果，不可采用混凝土板。空中花园下方有出入口或人员活动的区域应设置安全防护措施。

7、户内空中花园应沿栏杆内侧布置的种植槽，种植槽净宽度应≥阳台进深的30%且≥0.8米。种植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水层）。绿化面积≥户内空中花园面积50%。

8、种植形式宜高、中、低搭配，不应只选用高度＜0.45米的地被植物，适当选种高于栏杆的乔木和灌木；同时出于安全考虑，不宜种植高大乔木与落果品种，不应选用对阳台结构造成破坏的品种。提倡采用绿植墙、悬挂、吊篮等多种垂直、立体绿化形式，增强外观效果。

9、户内空中花园应设给水和排水系统，排水系统应接入污水排水系统。

为了推广空中花园住宅，南宁给予户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，空中花园住宅建筑面宽控制只计算到外墙面等政策上的支持。

除了前面提到内容外，《措施》明确实施范围为南宁市域范围（含五象新区）内的建设项目。位于《南宁市建筑工程**指引补充规定》划定的“住宅建筑风貌品质提升区域”的居住用地项目，须采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计。

那么，“住宅建筑风貌品质提升区域”具体范围在哪里？我们在南宁自然资源局发布的《南宁市建筑工程**指引补充规定》（南自然资发〔2022〕78号）中找到了答案。

一是城市特色重点展示区域内：（1）民族大道及东沿线两侧**个街区；（2）长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域；（3）平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧**个街区；（4）五象火车站周边**个街区。

二是重要自然景观资源周边**个街区内：（1）沿邕江两岸；（2）环南湖；（3）青秀山风景区周边；（4）八尺江两岸；（5）五象湖公园周边；（6）五象岭公园周边。

另外，《措施》自印发之日起实施。规定印发实施之前已申请办理建设工程**许可证的建设项目可按原规定执行，以及印发实施之前通过招拍挂方式公开出让取得用地的建设项目（以签订出让用地合同的时间为基准），不适用本措施。

何为第四代住宅？好处在哪

在全国推行情况如何

大家会疑惑，到底什么是第四代住宅？会带来什么样的居住好处？

第四代住宅其核心在“第四代”这三字上。

其实，在国内*早提出相关概念可追溯至2016年3月。彼时，清华大学设计研究院提出了第四代建筑的概念，并指出“住房走到**，已经历了三代：**代——茅草房，第二代——砖瓦房，第三代——电梯房”。

第四代，通俗说是空中“庭院房”，或“立体生态住宅”。第四代到底与前面三代有何不同？其实与第三代PK，一下就鲜明了。

第三代“城市电梯房”，被诟病为城市“鸟笼式”住宅。即住房被大面积钢筋、水泥墙体所包裹，人与大自然完全隔离，人们只有通过狭窄的窗户才能看到外面世界，也只有打开窗户才能呼吸到一丁点新鲜空气。

第四代住宅进行了革命性改造，堪称所有住宅品类的“集大成者”。即它融合了“四合院、空中花园、胡同街巷以及电梯房”的全部优势于一身，使得高层住房也能在居住效果上，如同一座“空中花园别墅”。

早在清华大学建筑设计院提出第四代建筑概念时就认为第四代住宅理论上至少包含4个模块：

1、家家户户有私家庭院，且并非扩大阳台那么简单，需要绿植养护整套系统。

2、每层都有宽绰的空中街巷和公共活动区域。

3、空中也有“公共立体园林”。

4、得有空中停车场，即使在高层，每层都得有。

显然，理论意义的第四代住宅很难全模块落地，但把别墅庭院搬到天空，使得高层也能享受30-50㎡的超级大庭院，在家就能享受绿色植物环绕的“春天感”、“森林感”，这种改良后的第四代住宅，开始成为各地楼市的市场“落地版”。

放眼全国，成都是**个率先实施第四代住宅的城市，2017年全国**“第四代生态住房”——成都七一城市森林花园亮相。

七一国际广场效果图©项目官网

2022年，福州，作为全国第四代住宅首批试点城市，率先推出**第四代住宅。

2023年，福州共有11个第四代住宅陆续亮相；西安陆续30多个第四代住宅面市；浙江温州，推出**第四代住宅；河南信阳、江西九江等地第四代住宅陆续面市；而同年12月，厦门单次新出让土地中，共有7块被允许建造第四代住宅。

2024年，重庆、安徽合肥等地也迎来第四代住宅，而苏州、武汉等地也陆续发布“第四代住宅”的支持性政策。

可以看到，各地方对待“第四代住宅”的态度，已经从观望，彻底转变为鼓励。不是零星式偶发，而是批量式爆发；不是星星之火，而是全面引爆。据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅。

全国都推行第四代住宅，那么于购房者而言，会带来什么样的居住好处？

**，层层有花园，户户有庭院，换言之就是每家每户都带“私人空中花园”，不仅扩大了休闲空间，还有利于降低噪音污染，改善空气质量，从而提高了居住品质。

第二，《措施》中明确户内空中花园不计产权，在这种机制下，得房率更高，实际使用面积加大，性价比更高。

第三，板式结构，通风、采光更佳，相当于一个垂直森林！

在南宁

谁会**家吃螃蟹的房企

全国各地都在陆续尝试第四代住宅，眼下，南宁作为广西**个试点建设“第四代住宅”项目的城市，率先在政策层面支持。

南宁作为广西首府，2023年GDP5469.06亿。虽说比不上其他经济大省，但至少是广西14个市中*有发展第四代住宅产品经济上基础。

不仅如此，眼下南宁房地产竞争激烈，房企产品同质化严重，好的房子才有好的市场，而第四代住宅能够形成鲜明差异化卖点，市场才会有销量。

如今，南宁出台相关政策支持第四代住宅落地，无论是经济，还是市场，甚至是政策，都为第四代住宅提供了基础。

另外，据我们了解，头部房企们很积极——保利地产、龙湖地产、国贸地产、建发地产、伟星地产、招商地产、中建地产等一大批头部央国企和**民营房企都在大力试水第四代住宅！

而在南宁也不乏这些房企的身影，他们是有能力去打造第四代住宅的，那么谁会在南宁**个推行？我们将拭目以待。