10月16日 ，南宁市自然资源局挂出凤岭北一宗“超大”低密住宅地块——GC2026-040，总面积100.896亩。
100亩这个体量，在凤岭北近几年出让的住宅用地里，算得上是"巨无霸"级别了。往回翻一翻：去年的凤岭悦府54亩，荣和天序29亩，月映雲景只有17亩。凤岭北核心区寸土寸金，上百亩的完整地块，确实少见。
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01
地块容积率1.3-2.0，低密底色十足
先看核心指标：
来源：南宁市自然资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告，2026年10月
第 一，容积率上限仅2.0。 这个数字在凤岭北是什么水平？凤岭悦府容积率2.2，荣和凤岭学府是高层社区，金地峯上府容积率4.0。2.0意味着什么？大概率是小高层+洋房的组合，居住舒适度比周边很多项目都要高。
第二，限高54米。 按3米一层算，至多18层。这基本锁定了产品形态——不可能有超高层，社区整体形态会比较舒展。
第三，100亩完整地块。 这个体量在凤岭北核心区非常难得。大盘意味着什么？社区内部配套更完整、园林空间更充足、活动场地更多样，百亩大盘才有更多空间做品质。
02
配建滨湖路小学二期教学楼+市四幼+市政路
出让公告里明确列了三项配建要求：
来源：南宁市自然资源局GC2026-040地块出让公告
划重点：滨湖路小学长虹校区二期。
滨湖路小学长虹校区二期距离地块约2.1公里。滨湖路小学是什么段位？南宁公办小学第 一梯队的名校。长虹校区已经办学多年，口碑一直在线。现在要扩建二期，新增综合楼和风雨球馆——这不是"规 划中"的新学校，而是在已有名校基础上扩容升级。项目虽然规 划有中小学地块，但还有变数，地块大概能享受滨湖路小学教育资源。
市四幼为地块旁边的幼儿园的位置，等于幼儿园+小学双名校直接落地。对于凤岭北东片来说，教育配套又上了一个台阶。
市政道路是地块和凤岭悦府之间的道路。
03
跟隔壁凤岭悦府比，差别在哪？
说到这块地，就绕不开隔壁的麒麟凤岭悦府。两块地都在长虹路上，正好相邻，但从拿地条件到产品定位，差别不小。
凤岭悦府数据来源：南宁市自然资源局出让结果、住朋网楼盘信息，2026年10月
一是体量差了近一倍。 凤岭悦府54亩、4栋楼、281户，是典型的小体量社区。这块地101亩，户数预计在800-1000户左右，社区规模、内部配套、园林空间都会更完整。
二是产品定位不同。 凤岭悦府主打92-125㎡刚需刚改户型，门槛低，9600的单价在凤岭北很有竞争力。新地块容积率更低、限高更严，产品大概率定位改善，户型面积可能更大。
04
新政窗口期，这块地踩在了政策节点上
8月28日，新层面推出了一轮重磅楼市新政，核心有三条：新出让土地优先现房销售、个人住房贷款*长期限延长至40年、预售项目竣工备案后再放贷。
来源：住建部等三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》、央行《关于改革完善房地产信贷管理的意见》，2026年8月28日
这块GC2026-040地块，是828新政之后南宁挂牌的首块住宅用地。按新政要求，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售。如果按现房销售推进，意味着购房者可以"所见即所得"，不用担心交付风险，这和旁边凤岭悦府的期房模式形成了明显差异，新地块对开发商自有资金的要求也更高。
05
凤岭北在售新盘，价格区间拉得很开
目前凤岭北在售和待售的新盘不少：
可以看到，凤岭北的价格梯度很明显：从9字头到1万6都有，刚需和改善各有选择。
这块100亩低密地卖多少钱？我们可以简单推导一下：
起始楼面价约2243元/㎡，凤岭悦府成交楼面价2639元/㎡。但新地块有三项配建——幼儿园、小学扩建、市政道路，这些都是成本。如果把配建成本摊进去，加上配建成本、按政策要求优先选择现房销售，2-3 年的财务成本，实际综合成本可能比账面数字高出不少。
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