文章来源：奶牛财经（陈慧敏）

8月****，深圳楼市发生了两件大事：一件是深圳4盘连开，上千位有钱人往深圳楼市撒了上百亿。一件是10位财经地产界重量级大V齐聚，上演了一场有趣有料的地产头脑风暴会。

这两件事告诉我们一个的道理：跟着聪明人的资金看，跟着专业大V走，毕竟他们的目光更精准。

由奶牛财经&腾讯房产发起，历时2个月，从全国近百个问题中，精筛选出深圳问题，10位财经地产大V用3个小时为粉丝直接解惑。现场问答精华都在**这篇文章里。

楼市下半场：“调低预期 保持乐观”

2019下半场楼市怎么走，买房人*该关注什么？

深圳贝壳研究院肖小平分享了主题为《调低预期，保持乐观——2019年楼市中报》的演讲，对上半年深圳楼市数据和个盘进行了盘点和解读，总体来说，要“调低预期，保持乐观”。

肖小平的楼市分析和买房建议：

1、目前买不买房更多要思考资金来源是现金or有息成本。

2、楼盘要不断有买卖，价格才能动。投资客不会特别喜欢宜居盘，小户型的学位房长期跑赢大市，它是房产里的硬通货。

3、 到处是地铁盘，更**的投资客，会找地铁快线。

4、看房子就是看装修，卖毛坯或者是装修不好，溢价**处于劣势。

5、研究表明，女性买房价格高于男性，因为女性在这个过程中比较容易冲动，讲价能力弱。

6、深圳稳房价的三大堡垒：**是人多。管理人口超过2千万，常住人口1300多万；第二是孩子多，*重要的财富是孩子，孩子多背后是购房需求多；第三是房少。深圳常住人口2000万，可交易商品房仅200万套，住房自有率仅34%，是非常低的水平，意味着背后有强烈的需求。

现场精彩实录：

**依然像2015、2016年一样，买房第二年卖掉赚30%，有可能吗？如果你是购房者遇到下面的问题会怎么选？（同样位置）

A：在过去三年中，每年大概上涨10%，价格是300万；

B：在过去的三年中没有涨，价格也是300万，房子各方面条件差不多。

请问，该买A还是B？

我们经常会用过去的走势来判断未来。事实上，它的走势是不是这样？这些年涨得特别快的楼盘，大家可以看看它是一直涨，还是某个时间点跑得特别快。

过去一年半，深圳二手房成交量和价格在非常严格的调控下小幅振荡。量是价的先行指标，当交易量特别低迷的时候，价格也很难有大的放量。

**的买房时机是什么时候？就是今年2月份。市场还没有回暖前，上一个高点后价格有所调整。但是在3月份之后，价格又涨到新高度，7月楼市均价已经突破6万。在这样的整体趋势向上的情况下，买房还要观望吗？

我不赞同看到物业就买，现在这种比较稳定的形势下，买什么才是重要的。

从今年6月份的调查看，购房者趋于谨慎。正在卖房的人中，有近20%的人月供超过家庭收入的70%。但是打算买房的人，目前只有6.3%的人计划月供会超过家庭收入的63%。回到重要问题：买房到底是强制储蓄？还是强制负债？

过去在房价暴涨时，强制负债可能会跑赢身边的朋友。但在楼市比较稳定时，还通过这种强制负债的形式去买房，面临的压力可能会特别大。

有人问现在该不该买房？关键还是看钱是怎么来的。有很多人手上确实有一大笔现金，这个钱是你自己的吗？很多人其实是通过自己前期的房子抵押出的有息负债，成本如果运气好是5点，运气不好是7、8点。请问你买进去之后，真的有信心每年赚7%、8%吗？

但如果这笔钱是你的存款，没有成本，再买房子可以十年、八年都不卖。

所以**买不买房，不是思考目的，而是思考成本，你的钱是怎么来的？如果是有息的成本，就需要更加谨慎。

很多人都说深圳人的杠杆率很高，看看现在卖房的业主，有多少人是红本在手？这两三年来红本在手的比例在下降。因为有相当一部分业主在把自己的房子拿去做抵押贷款，等到要卖的时候，本来贷款已经还完了，可是又有新的贷款，同样就不是红本在手的房子。

如果*近想买二手房，建议在没有查业主征信前不要轻易交大定（大额定金）。高负债的业主，卖房的两个特点：一是会要求你付大定，因为本身已经很着急要用钱了；第二是价格会相对比较低，吸引你付大定。

付大定的风险是：如果付给原业主超过5%的定金，一旦差出负债高于房价交易价的七成，在赎楼市场上，就定义为资不抵债，没法以市场价找到一个公司帮他赎楼。

也有非正常的公司愿意赎楼，面临的问题是费用会大幅度提升，同时业主被查封概率也会大幅度提升，因为负债非常多。

买房是买过去？还是买未来？

所有人都喜欢南山、宝安、龙华。确实数据也比较支持。从2013年到今年上半年，房价涨幅**的是龙华、宝安，接下来是南山，再接下来是龙岗、罗湖、福田、盐田。

不过，南山有严重跑赢市场的盘，也有严重跑输市场的物业。所以数据的作用是作为一个谈资，**而已。买房**要落到楼盘，落到一套套的房子。

6月份我们做了一个问卷调查，问你*想在哪个区域买房？果然南山**。因为日常谈论的主观观点很会影响大家的思想，所以潜意识里面就觉得自己应该买南山、宝安、福田。

不过，被调查群体目前的居住地占比**的是龙岗。因为龙岗有一个**的特点，便宜！年轻人基本上聚集在龙岗的概率是非常高的。所以大家想的是一回事，但是选择又是另外一回事。

楼盘要不断的人买，不断有人卖，价格才能动。如果一年卖不出一两套，大涨是不可能的。投资客不会特别喜欢宜居盘，虽然说要像买自住房一样投资，但是如果这个盘80%、90%都是自住，那就不适合投资。

深圳华润城润府，为什么交易这么活跃，价格也涨得非常厉害？很重要的是这个楼盘在很多人的眼中并不宜居，因为有许多人觉得太吵了，交通也不是特别理想。所以就会不断的有人换，同时投资比例本身也很高。而福田有一些盘特别宜居，所有住的业主都很满意，但是房价就是不涨，因为不卖，没有交易量。

一年来涨幅特别明显的楼盘：

**是赛格景苑，小户型，低门槛，从普通学位变成了福外；

第二是翠海小户型，宝中学位，300万以内的选择不少，年初220的户型基本上涨到了目前的290，低门槛+名校学位；

第三是金茂礼都，也是小户型，名校学位；

第四是华润城，业内人士对这个盘相当服气，去年房价涨幅排名前三，今年在此基础上依然能够有这样大的涨幅，让人吃惊。

小户型的学位房，长期跑赢大市，业内叫做房产里面的硬通货。

数据显示，买房时比较看中的配套中，**是地铁，第二是学位，第三是大型商超。

到处是地铁盘，所以更**的投资客会找地铁快线。深圳有目前已开通的有11号线，未开通的还有两条，13和14。13往光明，14往龙岗、坪山。很多人说自己买的房子是一定要在这三条快线上的，因为普通地铁线已经没有太大的魅力了。

8号线对盐田的推动很大，因为毕竟目前盐田的价格算是一个洼地，所以很多人觉得在8号线开通之后，交通根本改善，盐田热度上升。

这是大家用脑子给出的结果，但是他们在买房的时候真的是关注这些事情吗？让我们来看看。

看房子就是看装修，如果你卖毛坯或者是装修特别不好，在溢价里面是**处于劣势的。

女性买家买的房子价格高，还是男性？我们研究发现，女性买家买房价格更高，更不会谈价。女性在日常买菜中也许很会谈价，但是买房这件事情上不行。而且当她面对男性业主的时候，买房的价格是**的。因为女性在这个过程中比较容易冲动。当然这只是一个有趣的数据。

如果你要卖房，装修非常重要。你去买房的话，也会特别劝你不要太容易被装修打动，因为很多装修其实并不实用。

我们经常谈论的是一些房子，可能**买进来的是另一些房子，这句话总结得是比较戳中人心的。

有朋友去年年底说市场不好，应该是买房的好时机，他的预算是7千万，他觉得在深圳应该可以横着走了。

我说你这是首付还是总价？**他不想跟我说话了，自己跑到深圳湾1号去看，看完了之后发现自己真的买不起。因为深圳湾的首付是7.5到8成，他就非常的挫败。他看上的房子看不上他，他看上的基本上是2亿左右。所以并不是有了7千万就可以横着走，大家都一样。

短期市场有很多因素，比如示范区、大湾区等。但是事实上在限售的大背景下，没有几个人能做短炒，我们要做的是中长期，看深圳有哪些堡垒，可以保证房价跑赢全国大多数城市，或者是至少保证房价是稳定的。堡垒三个因素：

**是人多。管理人口超过2千万，常住人口1300多万。

第二是孩子多，*重要的财富是孩子，孩子多背后是购房需求多。

今年很多人只想上一个公办学位而已，很多普通小学竟然还提前5年买房才能上得了。家长被**了，只能提前买房。

第三是房少。深圳可交易的商品房200万套，其中部分从以往的福利房转过来的。深圳有2000万人，住房自有率只有34%，是非常低的水平，意味着背后有强烈的需求。

不论短期内市场有怎样的风吹草动，都没有必要悲观，当然也不宜太乐观，因为现在的政策确实很严格，只要出现暴涨的势头，一定有相关的政策调控出来。

以下是现场问答锦集，提问覆盖政策、市场、城市选择、片区对比，总有一个问题能戳中你！

❶ 政策热点

中美贸易战如何影响楼市？海南限购，房子能不能买？深圳有扩容机会吗？

Q1：中美贸易战升级，人民币还会继续贬值吗？对房价有什么影响？房贷利率调整，楼市会不会放水？

刘晓博：去年年底，我预测中美若达成贸易协议，人民币会轻微升值至6.5左右，如果达不成协议，人民币会破7，但是很难突破7.2，目前基本符合预期。

我的判断是：即便是中美达不成协议，人民币的贬值幅度短期内也不会太大，因为太大就会引发连锁反应。

汇率的贬值对房价的影响非常复杂，至少有3个因素形成9种情况：一是有没有外汇管制。不同情况下货币贬值的影响是不一样的；二是经济的实际预期好坏。

假如把内蒙古、山西组成一个货币区域，货币一旦贬值，房价是挡不住的。但中国南方这种经济区就会有另一种情况；三是看外汇储备规模、对外负债率。

中国有超3万亿的外汇储备，占全球外汇储备的1/4以上，中国还是有底气的。

目前中国外汇管制已经达到过去二三十年来*严格的时期，贬值的幅度渐进式的还是一步到位，也会对房价也会造成不同影响。

在中国目前状况下，人民币的贬值对楼市可能是一种利好，因为它降低了中外房地产价格的不平衡感。

回顾去年上半年，前3季度都在去杠杆收紧货币，但4季度货币政策发生了变化。今年1到4月份经历的小阳春，是因为增加了贷款、降低了利率和税费，已经走了一轮小小的牛市了。

现在的收紧，就是这一轮小阳春之后做的一轮收紧。因为小阳春导致人民币新增贷款里面给房地产的贷款比例过高，央行压力增大。长远来看，如果是经济继续出现下行压力，楼市政策还会微调。

Q2：中央把深圳列为先行示范区后，深圳有扩容的机会吗？

刘晓博：对深圳而言，先行示范区比粤港澳大湾区利好更大。粤港澳大湾区**4个中心城市中，深圳排第3，只比澳门的定位略高。

粤港澳大湾区**以香港为中心，但到了今年8月18日发生了逆转，先行示范区的中央文件把深圳的地位做了大幅度的提升。

扩容应该是大概率的事件，当然现在官方没有任何消息，我们只能做一个猜测。我建议深莞惠加上汕尾合并成一个城市，可能更能解决问题。

中国汉族传统聚集区域的行政区划的轮廓，形成于将近600年前明朝的正德年间，那时人口1亿，现在是14亿。广东的实际人口现在是接近1.5亿，官方人口是1.1亿，但是深圳、广州少算1千万，东莞、佛山少3、4百万，广东从人口和经济总量看都相当于一个大国了。

长远看，人口多的大省被拆成两个省，组建更多的省级单位是必然的。

中国的行政区划改革从上世纪80年代就在研究，但是一直没有启动。

因为**是希望城镇化完成了之后，把人口稳定下来再说。我们的城镇化现在基本上进入了后半场，人口流动还会持续。行政区划改革早晚会推出来，像广东这样的超级大省，将来行政区划做调整是完全有可能的。

Q3：*近**又新上线了一批自贸区，现在到处都在搞自贸区，哪个是*值得看好的？含金量**？

刘晓博：自贸区已经批了18个省级单位，**个是上海。广东是第二批，以湖北为代表的是第三批。海南是单独批的。*近的是第五批，一共批了6个省，现在总共有18个省，涉及城市几十个。

含金量**的自贸区：

一是连云港—上海芯片区，面积达到了7、8百平方公里。

二是海南，因为全国人大给海南自贸区和自由港要立法，这个信号****，意味着海南很有可能成为独立的关税区，率先实现零关税。海南利好的几率非常大，含金量也非常高。

第三，前海和蛇口的含金量也非常高，南沙、横琴，因为旁边有香港、澳门，有实质性的利好。

如果把珠三角比喻成一套房子，香港就是这套房子的阳台，负责和外界发生交流；广州是客厅，因为广州是整个华南大区和岭南文化的展示中心，政治中心、会客中心；深圳是厨房，永远都是以经济建设为中心，都是以解决人民吃饭为中心的角色。

买一套房子难道只要厨房不要客厅吗？厨房和客厅、阳台有竞争关系吗？当然也会有竞争关系，但本质上是共生的关系。

莞深惠*看好的是南沙，因为南沙的港区和宝安机场只有8公里的距离，从南沙港区挖一条隧道通到宝安机场，就是海陆空合一了，南沙未来一定会出现类似广深特别合作区的概念。

Q4：8.18“示范区”出来之后，深圳湾的豪宅也涨了很多，5%到10%的涨幅，现在是不是就是阶段性的高位？

樱桃：阶段性的高位已经横盘三年了，已经把部分的泡沫消化掉了，为什么先行示范区之后深圳湾的豪宅又开始上涨？因为很多人还是非常看好深圳前景的。

深圳这一次的定位是以后要建成国际化的大都市，吸引高端人才。

❷ 买房痛点

粤海街道PK罗湖老区；公寓PK住宅；别墅PK高层；东莞长安PK光明

Q1：深圳粤海街道范围内的老住宅可不可以买？会不会比罗湖一些老区更有拆迁价值？

卢韵如：对于买旧的住宅来搏拆迁这个事情，本身是非常漫长的，变数又非常多的。兑现得越慢，变数也越多。

买住宅搏拆迁，我也见到了很多人可能真的赚了钱，但是真的不在我看的范围内。如果真的有这个需求，我还是觉得粤海街道办的范围会比较好。

讲一个简单的逻辑，现在的深圳人买房，特别类似科技园的IT青年，他们在做产品的时候，会有产品思维，就是点线面体的思维。

现在深圳利好特别多，比如说购物中心或者是学校是点状的，也有一些利好是面状的，比如说城市更新，因为城市更新里面也包含了一些购物中心，或者是一些学校的升级。

但是*终更持久的利好，要看这个片区未来产经的发展。不管是光明或者是宝安，在接下来的城市更新里面，会和以前不一样的地方，以前可能是一个项目、一个项目在做，未来深圳的城市更新可能是以平方公里为单位来做。

在这样大体量的城市更新里面，会有大量的产业**，所以这种看成一体为单位的利好更重要一些。你希望立竿见影的利好，还是希望更长久的利好？

Q2：单身女青年，手上有100万存款，在南山上班，月薪2万左右，是入手一套市区内小公寓，还是买偏一点的住宅？

戎青青：有房票的优先买住宅。可以考虑偏一点的地方，去到沙井、光明，但是一定要做好长持的准备，单身女青年可能对居住的要求也更高。

如果真的是完全没有房票，其他城市的公寓是完全不能碰的，但是在深圳可以考虑。

Q3：长远考虑自住加保值，在惠州这种房价不怎么涨的城市，是否别墅比高层更有优势？

李俊怀：相比于一二线这种强的城市，惠州当然不怎么涨，但是相比其他很多三四线，我认为还是非常有空间和前景的。

自住和投资一定要分开，自住要回归需求：小孩教育、上班方不方便、自己的喜好等。而投资是追求投资**率。

从居住的角度来说，如果本身是喜欢别墅这种产品，觉得自己住得舒服，OK，完全可以买。但是还要考虑小孩教育，以及上班时间等等，那就不一定了。

如果再从投资的角度，在惠州***我是一千个不建议的。为什么？因为别墅在投资领域**是烫手山芋，惠州别墅是小众产品。

别墅也是看地段的，广州在从化、清远有很多别墅，两种功能，一种是给佣人和狗住，第二种功能是公司搞联谊，租这种别墅。很少人住，转手也非常难。

深圳有些别墅不仅不涨，甚至还要缩水卖出去。有朋友09年的时候买的华侨城天麓，*近卖出去还折了一百万。罗湖银湖别墅，09年的一套总价4到5千万左右，到现在没怎么变。

未来深圳的楼市一定是像纽约一样，出现分化的趋势，豪宅会没有天花板，一路狂奔，普通房子回归平凡，跟社会通胀的水平差不多涨。

在深圳，更建议大家买500万以内的便宜的房子，500万以上的**买深圳湾1号，如果买不起就去光明这种地方买。

Q4：深圳人，想在惠州南站附近买房，但是那边周围的配套设施不是很完善，所以那边的房价不是特别贵，我们是买刚需房，可以吗？

李俊怀：惠州南站已经通了，来深圳北站大概20多**，未来还有被否掉的地铁14号的延长线。深圳跟惠州通地铁只是时间问题，惠州南站的地段是没问题的。

一定是谁更靠近南站就买谁。我个人看好惠阳，但是我认为会有一些坑。“坑”概括为“山水田园区”，感觉好像很美好，也卖得不错，但是我非常不看好。

Q5：“财政、货币双宽松”的声音响起，对于老百姓是要抓住钱，还是要抓住资产？

安静：这个问题可以分三个人群，每个人群对的都不一样。

**类是刚需，肯定需要抓资产，**套房一定要用足杠杆。我之前遇到一个特别有意思的案例，有个人大概想买250万左右的房子，**因为凑不起**5万块钱，就选择了不买。刚需一定要用足杠杆，尽量把资产面积做足一些，能够买三房的千万不要买两房，能够买两房的千万不要买一房。

第二类是刚需偏改善。在资产达到一定数量之后，要优化资产配置。比如说看中一套500万的，还有一套200万的，如果拼命买三套200万，不买500万的，摩擦成本会特别高。因为现在换房成本特别高，所以这类人群应该调整资产优化结构。

第三类是偏顶端人士。我一个客户，他手里大概有一千万的现金，要不要买房？他说以前觉得一千万现金也不算很大的现金，但是现在感觉这一千万现金在手里是很大的数目，加上现在年纪大了，把这一千万现金留在手里可能会安全一些，因为整个市场变数比较大的情况下，那时候就要追求现金。

Q6：贸易战加剧，经济持续低迷，对写字楼市场会引发哪些连锁反应？如果要买写字楼自用兼保值，有哪些片区可以推荐

易叔：过去的十年，写字楼在深圳属于*差的投资品种之一。

中美贸易战对深圳的写字楼影响不是很大，虽然今年有一些高端写字楼价格明显便宜了，但这是因为从去年开始中央对P2P这个金融行业毁灭性的洗牌。

深圳是P2P技术行业大本营，只有这样的行业才能支撑200一平的高端写字楼。这个行业大溃败的时候，剩下的10%、20%都是正规银行、互联网金融。

建议不要投资特别贵的写字楼。国内投资房产不看租金**率，而是长期增长率。如果非要投写字楼，就投低端公司，比如沙井、光明的中小企业集聚地。

**你很好租，不会太受行业影响的冲击。第二，深圳定义了先行示范区之后，随着深中通道打通，粤西大量的小企业会来到深圳，西部普通写字楼可以考虑。

Q7：数据说深圳人消费能力弱，是不是因为房价太贵了？

戎青青：一个比较熟悉的前辈，手上有几套房子，每个月的月供是7万块钱，你觉得他还有能力消费吗？这是一个原因。

第二，深圳很多人来到这里都是挣钱的，更多的年轻人在这里没有太多的家底，来到这里需要积累一定的时间，更愿意做一些投资。投资完之后，手上的现金有限。

深圳是比较务实的城市，更愿意挣了钱之后再投资。前几年还有一种现象，很多人早期在深圳买了房之后，房价增长很快，**手上变得很有钱的。

所以这个问题就没有**的答案，有可能房价越高消费能力就越高，也有可能房价越高就没有现金消费了。

❸ 片区爆发

深圳龙华、布吉、前海、宝安、深圳湾；

Q1：宇宙中心龙华的红山、上塘*近很火，但是价格不低了，房价在5年内还有多少上升空间？

肖小平：2017年之后，上塘二手房的价格走势跑输市场的。因为在有学位和购物中心的利好之后，就没有其他了。

现在新名校普遍实行核心小圈子，这是保证你能上的，而大**，是要抽签才能上的。未来这个片区，大概率还是跟着大市一起涨，不认为太有机会爆发。

Q2：目前龙岗大运和光明中心区房价几乎相当，请分析对比两个片区发展潜力。

肖小平：如果更注重的是现状，肯定是大运。目前大运已经很宜居了，但是如果更看重升值空间，更希望在未来发大财的话，应该买光明。因为光明承接的是南山这一带的工作人群，这些人未来的购买力值得期待。

Q3：布吉似乎已经被遗忘，没有任何发展机会了吗？旧改会不会拉动布吉的房价？

戎青青：作为一个感性的女性，还是遗忘它吧，我对布吉没有什么好感，确实是比较尴尬的地方，有的楼盘也不便宜。

旧改会不会拉动布吉的房价？有，但是周期更长。旧改优先本身覆盖的区域，再次才影响周边的房子。

Q4：对比前海、宝中住宅与深圳湾后海的投资机会，哪个更有爆发力？

樱桃：前海宝中和深圳湾已经没法站在一个水平上来对比了，深圳湾已经成为了深圳的富人区，*近我听说先行示范区放开之后，*近深圳湾又开始上涨了。

前海虽然是未来的发展方向，但是因为前海的定位主要是商务区，住宅比例是非常少的。宝中因为过去的起点一直比较低，一直是刚需人群、中产阶级的定位。

深圳湾那边土地已经基本开发完了，只有存量房，以后靠二手房的交易了。富人创造财富的能力肯定是比普通白领、中产阶级创造财富的能力要强很多。

这几年深圳的住宅基本上上涨的也只有豪宅，另外是学位房，其他基本没怎么涨。

宝中除了学位房，其他的也涨得一般。前海跟宝中，以后可能涨到20万，就是天花板了。

但是深圳湾、后海这种豪宅，现在20万，以后涨到50、80万都是有可能的。香港*核心的区域一平米就是100多万，但是普通住宅也就是20多万。

豪宅没有天花板，可以任凭想象力。

Q5：坂银通道和10号地铁线开通，坂田南片区和龙华对比，哪个升值机会大？

安静：龙华这三年时间处在横盘的阶段，特别是一些大盘，因为概念炒作，部分楼盘的房价已经到了透支的阶段了，这两年属于不太动的片区。

*近金茂府传要卖到9到13万/平，我觉得这样的均价，可以选择深圳湾和后海片区。之前龙华出了一套户型，单价到了10万左右，但是因为冲着深高北学位去的，有这个附加的利好，才能撑到这么高的单价。

长期来看，对于坂田南片区的潜力是完全不一样的。这是1+1大于2的问题，很简单，坂银通道和10号地铁线对坂田影响都是相关的。坂银通道开通之后对坂田南整个片区的拉动是非常大的利好。

之前滨海大道的开通也是一样的，这就是大道经济，能够把一部分高附加人群，比如说南山、福田往外溢的，所以未来坂田南的升值前景，相对于龙华来说，坂田南的优势是比较大的。

Q6：盐田楼市一直默默无闻，地铁8号线开通后，加上深大铁路**，东部沿海会不会拉动一波？

安静 ：今年8号线的开通，盐田关注度挺高，但是并不一定会大幅度拉动东部沿海片区的房价。现在看深圳的发展趋势，龙华为什么会起来？是靠着福田南山。

光明现在又被看好，还是靠着南山，因为在一定的地铁通行范围内，能够适应上班人的需求。但是有没有听说过在南山上班跑到盐田买房的？所以8号线开通会对房价有一定的影响，但是影响有限。

而且深圳的资产结构，特别是深圳的豪宅，一定是要讲究效率的，如果住宅的品质，它的区位不能在讲究效率之上，做的产品再好都是没有用的。

Q7：石岩背靠南山，房价才4万一平，地铁6号线、13号线要开通后会怎样？光明中心、公明、石岩、西丽哪个爆发力更强？

易叔：石岩在南山背后，但房价一直不是特别好，就是因为厂特别多，低端就业人口比较多。石岩离南山那么近，为什么房价和沙井差不多？沙井有**的会展中心，有很大的**，很多人就赌沙井。

如果是自住需要，马上就买，不要等，永远不要等明天是不是房价更便宜一点。如果从投资角度看，选择光明。

**，光明新区是重新整体**建设，必须有一个地方会盖得特别漂亮，就和宝中一样。深圳的门面就是香蜜湖，南山是粤海街道办和华侨城。

地铁6号和13号都是快线，6号线延伸到科学馆，这条快线上有高端就业聚集。14号线直接通深圳湾，我以前说过，怎么看光明的房价？不要在光明看，去深圳湾口岸看，在那里感受这条快线多长时间可以到达。

买房一定要关注城市群，关注都市圈。

Q1：深圳和上海*近都收到了中央的大礼包，粤港澳大湾区的临深和长三角的环沪，哪个更有机会，上海临港书院镇怎么样？如果从投资的角度看，是嘉兴平湖，嘉善还是惠州临深好？

李俊怀：这两个城市都是我们**经济增长的两大核心，粤港澳大湾区和长三角都有很大机会。

上海临港自贸区是一个缩小版的南沙。**，战略B格很高，**不错，也落地了一些产业。劣势是离主城区和就业中心非常远。如果单从未来空间看，上海临港没题，但从投资角度看，还是要回归到手上的名额、资金、安全、兑现周期，往中心区去选，会更安全一些。

从投资的角度，嘉兴平湖、嘉善还是惠州临深中，我个人更看好惠州临深。

环一线城市竞争力，首先看环的是什么城市。两大城市在潜力和空间都很大。拿美国的两个城市对比，上海理解为纽约，深圳理解为旧金山。再加上先行示范区的政策，这一刻深圳的光环很大。

第二看辐射能力。深圳地少、产业强、辐射和外溢的意愿很大。从这一点上来看，我觉得深圳的辐射能力和辐射意愿会更强。

第三，关键要看环一线到一线城市的通勤距离和通勤方式。通勤距离上，嘉善中心到上海中心大概是80公里，惠阳到福田中心大概60公里，这一点惠阳占优势。

惠州的城区人口没有达标，但是通地铁的机会还是很大。哪怕惠阳不通地铁， 深圳地铁14号快线，会直接延长到坪山、坑梓镇，离惠阳就是一步之遥。因此，惠阳比嘉善更好。

Q2：深圳有了先行示范区的保障后，豪宅价会超过香港吗？

易叔：我一直是比较反对深圳所谓的“直辖”概念。如果要直辖，必须把惠州和东莞吸进来，不然地块不够用。如果把东莞、惠州部分区域吸进来，广东就不是一个经济大省了。

深圳会不会成为直辖市呢？我相信不会。深港一体化，深圳的未来在香港，香港的未来在深圳。这回深圳的政策里面有一条，就是承接香港的人口，不是高端人口，是中低收入人群。

深圳的豪宅会不会赶上香港？肯定会。

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