随着融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。监管对于违规涉房贷款不断压缩，有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

根据不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房，对银行开出过亿金额罚单。8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。

无论主动还是被动，中小地产商都面临着出局的命运。

一叶落知秋，**感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。现金流不断吃紧，让许多地产商都感受到阵阵寒意，继而不断有地产商出现破产。

随着楼市的寒冬到来，房产融资陷入了四面楚歌的状态，随即房地产企业的马太效应也越渐明显，不少中小房企未来的资金链正面临着重大的考验，据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。这种趋势进入9月之后更加明显，房企“补血”力度正在逐渐加大。

高财务杠杆与多元化成为主因

就目前情况来看，中小房企的破产爆雷，主要的致命因素是因为较高的财务杠杆。

目前，净负债率偏高是这类地产的特征之一。2016年，银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%~130%之间。2017年银亿股份由于并表ARC集团和邦奇导致净负债率快速下降，但预计其地产业务的净负债率实际并未降低，而并购过程又进一步加剧了公司整体的流动性紧张程度。2017年中弘控股净负债率快速提高，主要是流动性压力下公司有息负债增加而货币资金大幅减小所致。

很多公司实际负债还会更高，比如有些项目可以做到表外，并通过供应商把有息负债变成应付款项。此外，大量地产公司因为之前的行情较好，都对员工进行了内部募资，实际财务杠杆高很多。较高的财务杠杆背后，这些中小房企都有大量的短期负债，因而带来极大的兑付危机。

此外，目前爆雷房企整体规模仍然较小。一方面，规模小意味着项目数量少，极容易受到行业政策、区域政策的影响，对其现金流冲击较大；同时，规模小意味着在融资方面就不具有优势，融资成本高且资金规模有限。如果这家地产商，在没有其他资源的情况下，很难同大型房企竞争优质土地资源，进一步拖累资产质量和产品竞争力。

在时间的长河中，有的地产商在正确的时间，搭上了方舟，继而越做越强，而中国中小地产商的经营和试验不容许错判，一不小心，可能就驶进万重山中。面对万重山脉，今年的400家中小地产商仅仅是过去几年消失的一个缩影，房地产行业未来山高浪大，也许行业的洗牌现在才刚刚开始。