部分房企预期楼市销售回暖

    多家上市房企高管14日对中国证券报记者表示，央行要求银行进一步改善住房金融服务工作是一大利好，预计未来房地产销售有望回暖。

    房贷松紧是关键

    华业地产常务副总经理陈云峰表示，房地产市场成交量下滑的一个重要原因是个人住房按揭贷款收紧，影响了房企至少20%的销售量。首套置业的群体属于刚需人群，资金实力不强，90%的购房者都需要按揭贷款。

    “房贷的松紧直接影响购房者的需求，从而影响房企的销售。”兰德咨询总裁宋延庆表示。某大型国有商业银行北京分行的信贷员曾向他透露，信贷员今年的贷款放款额度与去年基本持平，但三四线城市分行额度下降得非常明显，这导致银行信贷员挑肥拣瘦甚至附加条件。

    某中部省会城市某房企高管向中国证券报记者表示，在区域中心城市，刚需楼盘的比例普遍超过60%，如果银行放宽首套房贷要求，刚需楼盘的去化速度会加快。但在库存较大的三四线城市，由于供需失衡，刚需已被消化，即使放宽首套房贷要求，对当地楼市的提振作用也不大。

    陈云峰表示，信贷是影响房地产市场的关键因素，收紧信贷就等于掐住了房企的咽喉。兰德咨询的研究数据显示，综合各类资金来源，在房企的外部资金来源中，去年销售定金及预收款占46.2%、银行贷款占45.1%；其他渠道包括基金、信托、外资、典当行等仅占8.7%。由此可见，销售回款对房企资金链的影响可谓举足轻重。

    不过，央行要求商业银行优先满足居民家庭**购买自住普通商品住房的贷款需求，并未提及保证房地产开发贷款的需求。市场人士认为，未来房地产企的资金链仍然会比较紧。对此，陈云峰表示，对于房地产开发贷款，商业银行一向更愿意和万科、中海这样的大型企业合作，大部分中小房地产企业获得开发贷的难度比较大。以往即使银行信贷并不紧张，房企的主要融资渠道也不是银行的开发贷。上市房企可以有十几种融资方式，而未上市的中小房企开发的项目少，融资规模也不大，其融资需求通过信托等渠道基本能够得到满足。因此，即使银行未来不放松开发贷，对房企的杀伤力也不是致命的。

    贷款利率料难下调

    “虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题难以因此发生很大改变。”中原地产首席分析师张大伟认为，由于利率市场化正在推进，互联网金融风生水起，银行面临的经营压力很大。

    华夏银行副行长黄金老近日撰文称，银行5年期以上个人住房按揭贷款的基准利率为6.55%，如果按基准利率0.9倍执行优惠利率，则实际利率水平为5.9%。互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品的年化收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右。受互联网金融理财产品的倒逼，银行理财产品收益持续处于高位，基本维持在5%-5.5%。

    银行资金成本上升，导致个人住房按揭贷款利润水平不高。一些银行虽然一直表示支持此项贷款，实际上已大幅收缩甚至暂停。

    张大伟表示，央行所发消息的原文是“综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平”，这说明银行不一定会像以前那样给购房者较低的优惠利率。一位银行人士表示，在银行业整体经营压力增大的趋势下，赔本赚吆喝的买卖没人愿意干，不大可能下调个人住房按揭贷款利率。