商品房成交量正在好转，但库存风险仍然较高

    春节后商品房成交量正在回升，但在目前政策环境下大幅超越去年同期的概率不大。同时，成交量的好转并没有带来库存的下降。截止2月末，全国已竣工商品房待售面积6.4亿平方米，比2013年末增加1.5亿平米，如果考虑到在建面积和已出让土地待建面积，全国库存量远高于统计数字，高库存抑制了企业投资开工意愿。2010年以来大量的土地供应将导致今年上半年商品房供给仍然较多，库存风险已成为决策层*为关注的问题。

    库存风险或倒逼超预期政策出台

    在目前政策状态下，2015年销量大幅超越去年下半年的概率不大，而供给却可能不会减少，若要快速消化库存风险，较去年下半年更加强烈的**政策是非常有必要的，今年出台超预期的**政策概率较大。近期两会中已传出地产政策更加积极声音，未来超预期的政策可能体现在：调整中小城市二套房贷首付比例；棚户区改造货币化安置去库存；开启商品房转公租房的新模式；营业税免征门槛由5年缩短至2年；管控地方土地供应等等。

    超预期政策箭在弦上，板块行情不得不发，给予行业“推荐”评级

    更加宽松的地产政策叠加宽松的货币政策，*终将推动地产销量的回升。一方面宽松政策环境推高地产公司估值，另一方面，销量回升拉动地产公司业绩。因此地产板块政策市的规律非常明显。我们统计了2008年以来地产板块持续上涨的时期均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看，政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨，但有一次例外，即2012年三季度，在成交量持续回升半年后，市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑，地产板块下跌，而四季度销量继续提升，宽松政策没有扭转，地产板块出现补涨。

    如今超预期政策箭在弦上，我们看好地产板块未来行情，给予“推荐”评级。重点关注四大主题：1）行业龙头：万科A，保利地产，招商地产；2）国企改革：天健集团，中洲控股，深振业A，南国置业；3）京津冀板块：华夏幸福，荣盛发展；4）积极转型：华业地产，金科股份，苏宁环球等。

    风险提示：

    宽松政策低于预期；销量持续低迷；销量快速回升带动价格上涨超预期等。