可别小看这轮楼市下跌

    日前，在北大房地产总裁班讲学，讨论*多的话题之一是这一轮房地产调整的周期有多长？房价下跌会持续到什么时候？有趣的是，来自全国各地的开发商们对“房价跌幅多少”分歧比较大，但对于调整时间却似乎都比较乐观，*长也就看到两年半左右。其主要依据是前两轮的调整，一次一年半，一次也不超过两年，且跌幅总体上都不超过15%。这种预判使开发商们虽露愁容，却也还从容笃定。甚至不少学员摩拳擦掌，跃跃欲试准备拿地。

    笔者对此深不以为然。

    首先，这一次的房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整，还是2011年至2012年的调整，从年度的时段上看，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以，前两次的房价下跌、房地产调整应该看作是“假摔”。

    这次大不同。在政策没有任何新的打压的情况下，房地产自身开始调整，房价从滞涨开始全国性回落，成交不分东西南北，一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此，可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今**个真正意义上的大调整。而这种调整可以对比的是中外房地产类似的情况，可以借鉴的是其他经济调整的现象。

    这一轮房地产调整与房价下跌**可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌，都是房价上涨多年后加速暴涨，都是经济不景的背景，都是房地产在经济中所占比重过大等之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看，都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主**——缓慢复苏”等过程。当然，表现形态有差异，比如日本房价走平三年后暴跌，而香港房价半年左右就暴跌；又比如业主**，日本较平缓，而香港出现50万人上街**。

    不管表现形式如何，这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年；香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅**时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整，虽然**的统计显示全国百城房价终于环比下跌，但只有一个点左右，真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢？像香港那样半年？像日本那样三年？谁也说不准。不过，从上课的几十位开发商所谈到的成交惨淡的普遍情况看，这个时间应该为期不久了。从1998年开始上涨的中国房价，涨了十五、六年了，像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等，调整时间或许短一些，情况比香港、日本要好一些，但经济运行自有它的规律。笔者料定，此轮调整时间不会少于5年。此外，还可以参照的是股市和黄金：上证从2007年的6200点下跌，至今8个年头；黄金下跌3个年头在下跌通道之中，其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。*有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程！

    学员有两种典型的侥幸心理自我安慰：一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资源配置”论者，所以别指望政府会轻易出手；退一步来说，限购取消、政府救市，短期自然有用。但别忘记：当年限购挡不住房价上涨，取消限购怎么能挡住房价下行呢？

    有的学员强调他所在的城市特殊，或能逃过一劫。笔者送了他一句成语：覆巢之下，焉有完卵。