近10多年来，资本**和资产价格涨幅超过劳动**和收入增幅，年轻人很难支付高房价、高租金，住房的公共属性明显上升，租赁或将是我国未来城镇住房的主要形式。

    从需求看，大学毕业生、蓝领工人等新市民将成为楼市需求主体，这部分人群以“85后”“90后”为主，讲究生活品质但起薪低、不希望成为房奴。另外，城市化已进入“下半场”，即从城市化到“大城市化”，人群纷纷向就业机会多、服务业为主的大城市迁徙。面对大城市居高不下的房价，租房将是新市民的**选择、过渡选择乃至长期选择。

    从供应看，城市化告别高速增长，适龄购房人群(25-44岁)增速在2010年开始调头向下，城镇户均住房拥有已超过1套/户，楼市进入“存量时代”。中**庭金融调查显示，近25%的城镇住房空置、11%的家庭拥有2套及以上住房，产业转型也驱动存量房盘活。因此，租赁房屋供给未来会快速增长。

    日本与我国一样，受儒家文化熏陶，买房传统很浓重，崇尚置业才能安定的理念，政府也意图建设自有住房社会，促进中间力量壮大。但是，日本居民住房问题并不突出，这与二战后日本开启史上**规模的政府主导型公租房建设密切相关。

    1951年，日本发布《公营住宅法》，面向所有生活和工作在本地区的低收入人群，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公营住宅共建设218万套，占全国住宅总量的4.66%，各地区差异较大，比如人口集中的神户市达到9.59%。

    1955年，日本颁布《住宅公团法》，由**出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓，面向大城市工薪阶层提供低廉租金住房。公团成立之初，仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期，公团集中实施了两个“5年计划”——1966年-1970年建设了35万套、1971年-1975年建设了28.4万套。其中，70%的房屋为出租住房。截至2004年6月，住宅公团共建设公寓154万套，约占全国住宅总量的5%。

    目前在我国，新市民起薪在3000-4000元，他们不仅将面临至少5年左右的买房过渡期，甚至连支付房租都困难。据报道，北京69.2%的大学毕业生房租都得靠父母资助。由此，市场化的租赁，特别是目前占比超过90%的私人散租，根本无法惠及这部分人群。壮大政府公租或补贴为主的机构租赁，才是降低租金成本、稳定租赁关系的“压舱石”。

    除了公营住房和公团住房外，日本机构租赁住房“三支箭”的**一支，就是包括提供给入会会员公社住房、企业公寓在内的非营利机构租赁住房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和忠诚感，日本建立了强大的企业社会福利制度。60-70年代，拥有社宅和宿舍的企业开始增多。根据2007年的调查，提供补贴或租金的企业占比达到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%。

    这导致1945年-1977年，日本新建的2854万套住宅中，由公营、公团、企业等政府或非营利组织建设的占31%，60-70年代占比超过40%，其中超过70%的用来出租。1968年，住房总套数和总户数开始平衡，加上随后的老龄化，新建租赁房屋减少，公租房开始对外销售。到1975年，日本实现一人一间房。目前，日本户均住宅面积96平米，其中自有和租赁住宅户均面积分别为124平米和46平米。

    笔者认为，对中国而言，无论是推进新型城镇化、新市民扎根城市，还是实现“先租后买”“居者有其屋”，以及壮大中等收入群体规模，大力发展住房租赁的意义不言而喻。租赁的过渡作用，缓解了住房紧张，防止需求大规模入市和炒作，保证了住房的原始属性，也降低了城镇化成本、用工成本，更应该成为实现租售并举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。