距离5月29日国务院37号文件出台（“国十五条”）已近三个月了，建设部165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》也出台时间不短。可北京市的实施细则却总是从传闻的公布日期一推再推。而上海是否在制定以及何时出台实施细则，目前也没有官方消息传出。我们可以看出北京和上海在具体调控当地房地产市场的左右为难。而再难也得有个决断。否则，将会使观望期继续拉长，令市场陷于难堪境地。

    细则出还是不出？

    “国十五条”没有强制性要求地方政府出台实施细则，建设部165号文件也没有要求各地制定实施细则。但是，文件的几个规定要求各地必须明确回答：（今年6月1日起）要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。不管以何种名义，地方政府及其职能部门必须对上述问题明确回答。杭州市似乎想回避。前不久，杭州市建委负责人在一次会议上说，**宏观调控的政策规定已经很详细了，杭州市照此执行就可以了，不会出台地方实施细则。然而，回避不是办法。要么是准备不严格执行国办及建设部文件规定，从而“减震”**对房地产的宏观调控政策；要么是准备采取政策观望和拖延战术，从而在客观上拉长房地产市场的观望期。

    有些地方政府已经回答了。深圳、大连、武汉等市的实施细则基本明确把90平方米、70%的规定落实到具体项目。对于开发商来说，这种落实是严格的，也是严酷的。对于地方政府来说，这种落实还需要付出大量的努力来监督和执行。但大多数城市尚未制定、出台落实“国十五条”和建设部165号文的实施细则。正是在这种背景下，北京和上海市的细则何时出台就显得格外引人注目了，因为这两个城市在执行宏观调控政策方面，具有示范效应：很多城市在观望，在等待北京的实施细则；另外一些城市则可能会盯着上海：如果上海不出台细则，他们也会按兵不动。

    北京紧急供地为哪般

    地方政府的实施细则不出台，90平方米、70%的规定就落不到实处，从而，70%的土地供应总量，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，就难以做到。

    然而，奇怪的现象出现了：虽然实施细则还没制定，北京市土地储备中心却已宣布将向市场推出大量土地。其中，既包括限价商品房，也包括其他商品房。商品房用地将推出17块土地，限价商品房用地则有12块。在建设限价房方面，北京市行动*快，数量*多。早在今年5月末，北京市建委就已宣布将推出6块中低价位、中小套型限价商品住房项目的用地，总土地面积约126公顷，**建筑面积约200万平方米。7月底，又在原有6块限价地的基础上，将新增6块共154公顷限价地，**建筑面积达72万平方米。北京市还加大了经济适用房的建设力度。目前北京已供经济适用房用地193公顷，是全年的计划300公顷的64.3%，也是去年的200%。以上数字加起来，限价房和经济适用房建筑面积达465万平方米，远远超过其他商品房的供应面积。

    北京市调控房地产市场，加快供应低价位、中小套型普通商品房方面，不可谓不积极。不过，业内人士就此分析说，在北京市尚未制定和公布“国十五条”实施细则、亦即未明确90平方米、70%的规定是针对区域还是项目的前提下，就宣布将向市场推出465万平方米的土地，是否意味着，北京市的实施细则将会以总量调控而非项目调控来落实90平方米、70%的规定？因为，如果是像深圳市那样规定每个项目建筑面积90平方米以下的套型必须占70%以上，那么，北京市在出让土地时，就应该详细规定每个项目的套型建筑面积比例，反之，就不应该如此急促地推出大量土地。北京房价上涨的一个主要原因，是需求过于旺盛，土地供应和商品房供应量不能满足市场需求，加快土地供应量，显然有助于缓解地产商对土地的饥渴。大量限价商品房的推市，将有助于平抑房价的上涨幅度。据**发改委刚刚公布的数字，上半年北京房价涨幅仍达8.7%。从以上角度出发，我们可以理解有关部门的良苦用心。

    古人说，凡事过犹不及。在缺乏实施细则、市场准备不足、有关方面也准备不足的情况下，就推出多达465万平方米的低价位、小套型商品房，或许会引发一些意料不到的问题。

    上海“两个一千万”

    有分析人士认为，上海是2005年全国房地产宏观调控的重点城市，北京则是2006年全国房地产宏观调控的重点城市。虽然这种说法未经有关方面证实，但去年上海在急速启动限价商品房方面的做法及其“后遗症”，值得北京借鉴。

    去年“两会”时期，上海市紧急发布通知，年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房、1000万平方米中低价商品房（此前宣布的是两项共1000万平方米），力争年内预售2000万平方米，并立即将任务分派到有关区县。结果是，2005年，上海的1000万平方米配套商品房基本完成任务，而中低价商品房虽然只**了680万平方米，但连招标工作都没完成，更别说建设和销售了。2006年，我们尚未看到上海市有关建设中低价商品房**的官方正式消息。上海所谓配套商品房与各地的政府工程拆迁用房性质是一样的。关键是那个1000万平方米的中低价商品房，它与目前所说的限价商品房的性质是相近的。上海市是在没有制定出中低价商品房的销售对象（收入水平、销售范围等）、销售价格、住宅标准的前提下，就匆匆忙忙宣布了1000万平方米的建设数量和销售目标。从目前市场的反应看，实际效果并不尽如人意。

    从贯彻国务院房地产调控政策的角度来看，上海是讲政治的，但从市场的角度来看，上海的做法值得商榷。上海建设中低价商品房的遗患，北京同样存在。北京没有公布“国十五条”的实施细则，也没有制定和公布限价商品房的销售对象、销售价格，工程质量和面积标准，申请、审核和销售程序，就向市场推出大规模的限价商品房建设用地，有上海的前车之鉴，其市场操作前景令人担忧。

    譬如，在以上诸多要素都未明确的情况下，政府部门推出的限价商品房土地，有几个开发商会去投标？如果没有达到招标所要求的企业去投标，政府部门是否会发标给国有开发商？国有开发商又该如何建设和销售？哪些居民有资格购买限价商品房？全是未知数。而这些问题不解决，购房者、地产商、市场的观望就会继续。这种观望态势，将对2007年以后的房地产市场产生重大影响。包括调控房地产的决策部门，也不希望房地产市场过长时间地滞留于观望之谷。而若要让房地产市场尽快走出观望，当务之急就是要尽快出台实施细则，尽快制定和出台有关限价商品房销售政策，使调控政策明朗化，使市场走势明朗化。有必要重复一句：在贯彻执行中央政策方面，北京和上海已被赋予理所当然的领头羊效应。由于全国绝大多数城市仍未出台“国十五条”的实施细则，其中多数是在等待北京和上海的政策，以此观之，这两个城市的责任就显得格外沉重了。