购买商品房，户型面积都包含了公摊面积。在南宁楼市，各个楼盘公摊率不一样，有的相差甚至超过20%。楼盘公摊面积是如何计算出来的？商品房公摊率多大才算合理？对这些问题，很多购房者都弄不懂。

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　　发现房子“缩水”才后悔

　　南宁市民苏女士在西乡塘区一楼盘购买了一套80多平方米的住宅。日前，房子已经进入收尾阶段，心急的苏女士未等交房就走进楼盘实地看房，结果却让她大吃一惊——房子面积比她想像中窄很多。

　　楼盘销售人员告诉她，房子的公摊率在28%左右，扣除公摊面积后，户内面积为60平方米左右。“我买的房子竟有20多平方米不是属于自己的，这房子也太贵了。”苏女士表示不满欲退房，但楼盘表示，房子公摊率已经在购房合同中注明，她已经在合同中签字，房子不能退，如她不按时交月供就属违约。

　　苏女士告诉记者，当初购房时她对公摊率不了解，再加上销售人员说公摊率和绿化率等都不太重要，她就对此未加理会。房子售价6000多元/平方米，购房要掏10多万元公摊费，这让她后悔莫及。

　　业内人士介绍，该楼盘虽然是单体楼，但28%的公摊率还是偏高了。这意味着，购房者所购的房子有四分之一以上面积是公摊，负担比较重。房子使用面积减少，日后房子转让时在市场上的竞争力会削弱。

　　据了解，南宁有不少购房者因为对住宅公摊面积有异议，与开发商发生纠纷，甚至打起官司。南宁大学路某楼盘，业主因为不满开发商的公摊面积计算方法，集体诉讼开发商，是南宁影响**的公摊面积诉讼官司。

　　根据有关规定，购房合同上应当标明住宅的公摊率或公摊面积，现在南宁一些楼盘的新版合同，还在合同上标明套内面积。业内人士提醒，购房者应当注意查看这些事项，以免事后发现房子“缩水”了才后悔。

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　　公摊面积如何界定

　　记者采访发现，南宁不少购房者虽然知道公摊面积的重要性，但对公摊面积如何界定，大多并不清楚。

　　一位购房者说，既然楼盘销售人员说公摊面积是15%左右，其他购房者也是这样买房，他就没有去留意公摊面积。另一位购房者则向记者反映，他在楼盘所购的房子公摊率是18%左右，但他一位同事在同一小区另一楼栋所购的房子，公摊率却是15%左右。他纳闷，怎么同一楼盘有两个不同公摊率？

　　记者从南宁房产部门了解到，2008年5月，南宁房产部门发布了《南宁市房产面积测算细则》。在《细则》实施之前，南宁已根据**标准《房产测绘规范》制定了一套房产面积计算方法，该《细则》在原来房产面积计算方法的基础上加以完善，并在房屋共有面积分摊等方面有了更明确的规定。

　　根据《细则》，分摊到各套房屋共有建筑面积的设施要符合两个条件，即必须是建在本栋建筑内，必须是为本栋建筑服务。人防地下室、人防工程设施的建筑面积，避难层及结构转换层的建筑面积不应分摊为共有建筑面积。公摊面积的计算以栋为单元，由于建筑的各异，不同栋的公摊面积会各有不同，进而分摊到各套房的公摊面积也不一样。

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　　购房者测算不容易

　　公摊面积的计算公式为：公摊系数×各单元参加分摊的建筑面积。业内人士表示，其中各单元参加分摊的建筑面积相对来说较为简单，而较为复杂的是公用建筑面积分摊系数的确定。

　　根据规定，为本栋建筑服务的管理房、变电室、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、设备间等设施要算进共有建筑面积，其次，套与公共建筑之间的隔墙以及外墙（包括水墙）水平投影面积一半的建筑面积也算进共有建筑面积。这些楼盘资料，仅靠普通购房者是无法测量的，需要开发商予以配合。但开发商出于私利原因，极少把资料向购房者和盘托出。

　　一些购房者反映，他们在买房时，销售人员告知的公摊率都是大概数，没有准确数据。对此，南宁某房地产公司策划部经理方先生介绍，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据**部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息得出，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。“预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的**变更，所以公摊率很难早早敲定。”

　　因为公摊面积不透明，公摊面积已经成为开发商牟利的渠道之一。商品房面积的预测和实测虽由具有测绘资质的单位承担，但是，在形式上测绘单位进行测量却是受开发商掏钱委托的，其测绘结果自然只对开发商负责。如果公摊率提高一个点，一套100平方米的住宅购房者就要多掏一平方米的购房费用。此外，公摊面积增多还涉及业主的公共维修基金费、物业费等。

　　有识人士呼吁，希望成立独立的第三方房产测绘机构，对楼盘的公摊面积进行测绘，建立完善的测绘市场秩序。

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　　公摊面积并非越小越好

　　住宅公摊率控制在多少之内是合理的？记者就此咨询了业内人士。

　　据介绍，**并未针对各种类型的建筑公摊系数指标做出硬性规定，并且公摊系数同时受到限高、容积率、绿化面积等诸多**因素影响，因此无法确定具体指标。不过根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，30层以上的高层建筑住宅公摊率不超过25%为宜；18~30层建筑住宅公摊率在17%~20%之间为宜；18层以下小高层建筑住宅公摊率应当在13%~17%之间；多层建筑住宅公摊率应当在10%~13%之间。

　　广西某房地产公司工程部经理范宏广介绍，公摊率低意味着购房者得到的住宅使用面积大，但并不是公摊率越低越好。比如，一些楼盘为了提升楼盘的居住品质，设计了气派的电梯厅，以及宽敞的楼梯过道等，业主使用过程中舒适了，但相应的分摊面积会加大，户型使用面积降低。有的楼盘为了缩减公摊系数，非正常地缩减公用面积，就意味着楼盘相应附加功能减少、居住档次降低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑公摊率的高低是不全面的，楼盘的公摊率是否合理需要从多方面考量。