2013年第五十二期国有土地相思湖新区石埠路两侧GC2013-071地块拍卖价格评估报告

    一、地块详细信息

    1.1地块区位图

    地块位于相思湖新区石埠路和西宁路交汇的地方。

    片区**以未来南宁西部CBD和大型住宅社区。

    片区周围配套相思湖新区和西乡塘政府市政配套等。

    项目西南侧依然为居民天地楼

    1.2 地块位置

    地块位置相思湖片区，而相思湖的区域未来发展潜力正在不断被释放；

    但目前道路位置较为偏僻，西宁路的南侧道路尚未建设完成；

    地块分为了三个地块，未能集中成为一个大地块，在**上需要做出更多的细致考虑。

    1.3 项目地块指标

    本次出让地块政府的限定条件包括以下9条

    1. GC2013-071地块建筑高度控制要求:A宗地≤100米、B宗地≤150米、C宗地≤150米；

    2. 套型建筑面积在90平方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积比例不得少于40%；

    3. A宗地的商业建筑面积占本地块计容总建筑面积的10%-15%，其余为住宅；

    4. B宗地、C宗地批发市场、零售商业建筑面积占地块计容总建筑面积的40%-60%，旅馆、餐饮占10%-20%，其余为商务；

    5. A宗地内设置幼儿园1所（12班），用地面积不少于4320㎡，建筑面积不少于2520㎡，在**总平设计报批时，必须予以事先明确具**置,幼儿园产权属政府所有，建成后无偿移交给教育部门安排使用；

    6. 竞得人须长期持有B、C宗地内不低于5万平方米产权建筑面积的批发零售业，持有时间不少于20年，在此期间不得分割产权出售；

    7. 在B、C宗地内批发零售业总建筑面积中，竞得人须有不低于2.5万平方米的建筑面积用于图书和科技电子及数码产品经营销售；

    8. 其他要求按南宁市**管理局高新技术产业开发区分局《建设项目**设计条件通知书》（审批号：GX2013-17）的规定执行；

    9. 竞得人须自签订成交确认书之日起180日内注册成立一家中外合资房地产开发企业对地块进行投资开发（其中外资占比不低于50%）。

    在本次的地块出让中，政府做出了较多的规定限定条件，从幼儿园、商业持有面积、商业用途，包括企业的性质均做出了规定，在南宁以往的土地出让中均较少出现类似的出让用地规定，从多项政府的出让用地规定中，烽火认为不排除政府有对开发企业定向出让挂牌的目的。

    项目地块各物业面积指标计算

    二、地块投资收益分析

    2.1 地块综合指数分析

    2.1.1 地块评分

     总分值为10分

     假设标准分值为5分，项目优势与周边项目相当

     分值＞5分，项目优势大于周边其它项目

     分值＜5分，项目优势小于周边其它项目

    2.1.3 项目得分计算

    项目得分=∑（目前得分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=项目得分/∑（标准分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=5.05÷5=1.01

    2.2 地块2014年12月入市的价格预测

    按照建设进度要求，我司以本项目拿下地后15个月上市销售计算，即2014年12月左右入市。

    2.2.1 住宅部分

    2.2.1.1 2013年10月周边项目住宅均价

    根据以上对项目地块综合指数评分，计算项目地块预计住宅销售均价：

    2.2.1.2 项目目前可售价格预测

    目前地块所属区域板块均价×项目标准分=目前可售价格

    6500元/㎡×1.01≈6565元/㎡

    2.2.1.3 2014年12月份入市项目可售价格预测

    目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价

    项目如在按期在2014年12月入市销售，入市销售价格约可以定在7069元/平米；

    项目总建筑面积约11万平米，按照相思湖新区约5~7万平米/年的单盘销售量计算，项目约需要2年才能完成销售，根据项目所在相思湖新区房地产板块的价格增长率，以及入市销售价格7069元/平米计算。

    小结：项目2年后可实现的住宅物业销售价格**为7941元/平米，而项目2年整体可实现的住宅物业销售均价计算得出，约为7497元/平米，烽火约以项目实现7500元/平米计算。

    2.2.2 商业物业（批发零售）部分

    项目目前周边在售的商业物业主要体现在大商汇建材批发市场，我司暂时以2012年西乡塘片区的整体商业均价作为参考。

    商铺价格

    片区底层商铺均价*项目修正得分=本地块当前底商可售价格

    14982*1.01=15131元/㎡

    本项目底商未来可实现销售均价：15131元/㎡（以15000元/㎡计算）

    2.2.3办公物业（商务金融）部分

    根据办公物业为住宅物业1.75倍的物业价值计算，项目如果**建设商务办公物业，则计算为

    7069*1.75=12370元/㎡（约以12300元/㎡测算）

    小结：项目1年半后可实现的办公物业销售价格为12370元/平米，烽火约以地块办公市场价值的价格约为12300元/平米。

    2.3 地块综合物业销售均价计算

    根据以上测算，项目结合住宅物业和商业物业的收益金额，我司建议地块项目的物业综合销售实现均价为9422元/㎡，烽火约以9400元/㎡计算。

    三、地块价格计算

    3.1 地块投资估算与取费标准说明

    房地产项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见下表）

    根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除去土地费用后）房地产项目投资的综合建设成本费用，约为

     2200元/平米（住宅物业）

     2500元/平米（商业物业）

     3000元/平米（以150米以下超高层办公物业计算）

    3.2 地块整体建设成本单价测算

    根据项目各物业类型的成本单价，以及各物业面积体量计算，计算得出项目整体建设成本为2426元/平米，烽火约以2420元/平米计算。

    3.2 额外价格支出

    注：A宗地内设置幼儿园1所（12班），用地面积不少于4320㎡，建筑面积不少于2520㎡。

    项目需额外增加支出的建设费用约为453万元。

    3.3 地块拍卖价格对应的实际楼面计算价格

    该地块成交起始单价为476万元/亩，当成交单价为476万元/亩~1000万元/亩时，楼面地价如下表计算所得：

    成本总价=拍卖价格*占地面积+额外增加支出

    计算后楼面地价=成本总价/实际总建筑面积

    3.4 利润率计算

    税前利润率=（实际销售单价－总成本价）÷实际销售单价

    税后利润率=税前利润率－利税率（15.8%）

    当成交价格为476~1000万元/亩时，成交价格如下表计算所得：

    注：对于目前该地块项目复合型的物业类型来说，20%-30%的税后利润较为合理；根据南宁房地产市场开发项目整体平均利税率为15.8%计算。

    根据以上测算我司得出该地块项目拍卖时的购买建议：

    当土地价格在每亩650万元/平米时，楼面地价为2606元/平米，计算得出的楼面地价为2623元/平米，地块总价约为7亿元。税后利润为30.6%，符合复合型房地产项目投资合理的税后利润水平，项目综合开发利润合理。

    当土地价格在每亩900万元/平米时，楼面地价已经上升到3608元/平米（超过3600元/平米的范围），计算得出的楼面地价为3625元/平米，地块总价约为9.69亿元，税后利润为19.9%，低于20%的税后利润，对于复合型房地产项目投资税后利润率来说较低，较难控制项目的投资成本和盈利水平，项目综合开发利润较低。

    以上建议仅供参考，烽火地产顾问公司负责对此测算的*终解释权。