“限贷松绑”影响几何?（一）

    日前，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知表示，首套房贷款**首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策。通知还指出，不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。

    一石激起千层浪。业内纷纷将央行此政策解读为“限贷松绑”。那么，央行为何选择此时作政策调整？对于调整期的楼市，政策将产生怎样的影响？

    中国人民银行研究局研究员邹平座表示，出台这个政策是一个信号，表明政府要救房地产了。房地产在经济领域是起到龙头作用的，几乎所有的行业都和房产相关，一旦房产的内需下降，所有其他的措施都无用。现在各个方面要根据中央的安排抓紧转型升级，利用开发的机会促进发展。如果经济发展了，那么房价也会稳定。

    “如果仅仅依存一个信贷方面的政策，但经济在不断下滑，是解决不了根本问题的。应该说经济的发展速度对房地产的推动作用比信贷放松的推动作用更大。也就是房价的下跌与经济的不景气是相关的，所以从总的方面而言，要加强经济转型，启动资本市场。”邹平座表示。

    中国社会科学院财经战略研究院高广春认为，这是央行对房地产市场的微**，基本上和**的稳增长、调结构的战略是相适应的。稳增长的战略倾向于**对房地产市场的正向作用，有宽松房地产市场的力量，而调结构降低房地产经济增长的作用，经济增长方式的转型，是形成经济增长新的推动力。两个方向是相反的，一个是发挥房地产作用的方向，另一个是去房地产化的方向。

    “这两个方向如何协调？央行的判断对于房地产市场的稳增长和调结构所产生的去房地产化的作用，在不失衡的条件下，需要适当的微**，在稳增长的状况下，去发挥房地产的正向作用，就会对房地产有松绑的趋向。目前放松的信号是要发挥稳增长的作用。”高广春表示。

    北京市房地产协会秘书长陈志表示，房贷新政对北京楼市会产生一定影响，包括对需求的**，特别是二手房市场。因为有很多人再改善的条件是不具备的，现在房贷政策放宽，对这类人是一大利好。

    我爱我家副总经理兼北京公司副总裁胡景晖则表示，政策中还规定第三套房贷款，但必须是在“已取消或未实施‘限购’措施的城市”进行。因此对北上广深仍不适应。

    另外，事实上大部分**置业人群实际还清贷款的时间需要8年左右，这批人享受这项政策原则上要等8年之后。即便还清了要享受这项优惠，必须买的是“普通住宅”，而特别耐人寻味的是**北京市刚上调了普通住宅的认定标准。

    “可见，相关政策在设计上还是挺严丝合缝的。”胡景晖表示。

    “限贷松绑”影响几何?（二）

    在我国楼市近十年发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的*重要指标。中原地产市场总监张大伟认为，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期，对市场的信号意义非常大。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进给记者算了一笔账：如果对于一套总价100万的住房。按照付三成的比率进行计算，需贷款70万。再按照等额本息的按揭模式计算，且按照6.55%的基准利率，还款期限为240期（20年）进行计算的话，则还款总额需要126万元，需要支付的利息约为56万，月供是5240元。

    “而且实际上，如果没有出现央行这个政策，这样的基准利率还不一定能够申请得到。而目前如果按照7折利率计算的话，此次央行能够为此类刚需购房者的节约成本是：总共可以省下19万元的房款，也即利息少支付19万元。”严跃进表示。

    亚豪机构市场总监郭毅分析称，从全国情况来看，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行，三亚据称也将在国庆节后放开限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。而此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的**。

    “特别是北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。”郭毅表示。

    中原地产首席分析师张大伟表示，贷款利率**7折的政策影响不大，目前央行并未大规模放水，这种情况下7折不可能出现（预期后续出现9折左右可能性比较大）。而购房者的压力将明显降低由“认房又认贷”改为“认房不认贷”的政策影响非常大，这将使得改善型客户全面回归，甚至不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。