随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。商品房土地70年使用权到期后怎么办？中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确” 。

   土地是不动产的核心。在谈论这个问题之前，我们首先要弄清楚“土地使用权”与“房屋产权”这两个不同的概念。房屋产权是所有权，土地使用权是**出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

    业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外，还拥有该房屋的国土土地使用权，还具备所占有的国有土地使用权。商品房产权没有年限。

    **明确规定,土地使用权出让年限不得高于70年,出让30年、50年或70年都属合法范围。过去，开发商从政府手中拿到土地使用权，有的30年、50年，*长70年。

    一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。70年后，**有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。

    由于我国实行商品房政策时间不久，这个问题还没有出现，有关专家已提出，**要研究土地使用权年限满后的房产问题。

    1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房****的除外。

    2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由**无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

    3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权**无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。