继近日住建部要求进一步降低门槛增加公积金贷款额度后,3月27日,国土部和住建部又联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,以促进楼市平稳健康。此次《通知》主要包括四方面内容,一是合理安排住房和其用地供应规模,二是优化住房供应套型,促进用地结构调整,三是多措并举,统筹保障性安居工程建设,四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。从这四条举措来看,新政重在通过调整结构来去化库存、降低风险,也体现出行政手段的进一步退出,符合今年《政府工作报告》“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求。

    具体来看,此次《通知》要求对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。对此,亚豪机构分析称,政府一方面要控制房地产市场的进口,即减少土地供应,另一方面打开市场的出口,即满足居民自住和改善型需求,这样有利于逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。但北京市房地产业协会秘书长陈志表示,在住房供应明显过量的城市,即使住房和土地结构调整,需求也不会很快增加,库存的消化问题短时期内仍难以解决。

    《通知》提到,立足市场实际,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要**条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可研究制订未开发房地产用地用途转换方案,通过调整土地用途、**条件,引导这类用地转型利用,用于**支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。我爱我家集团副总裁胡景辉分析,该政策有助于解决目前我国三四线城市库存过剩、土地供应无序的问题,将从供应和消化两个方面逐步扭转供大于求的问题,逐步稳定房价。

    值得注意的是,新政也体现了行政调控手段的进一步退出,“在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要**条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”实则是对“70/90”政策的松绑,这亦意味着执行9年的“90/70”政策将逐步退出,有利于支持自住和改善性住房需求。

    《通知》还明确,整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整**建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。今后,房地产开发企业在开发和交易环节中有严重违法违规行为或违反有关资质管理规定的,国土部门可根据住建部门信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买;在土地市场中有违法违规行为的,住建部门可依据国土部门信息予以处罚,情节严重的,依法注销其资质证书。对此,陈志认为,很多城市一方面有着楼市高库存的压力,一方面存在大量的棚户区改造的要求,政府通过把一些商品房转化为安置房和公租房,把保障房建设和去库存、调结构相结合,可以减少社会总的财富的浪费,这是比较合理的。