历经30多年的发展，中国楼市依然是政策市。在楼市调控收紧的时候，房价下降；在楼市调控政策松绑的时候，房价上升。调控收紧时，房价下降的时间较短、幅度也较小，并且很快反弹，反弹后的房价远高于原来的水平；调控松绑时，房价上升的时间长，幅度也较大。

    从历史经验来看，2015年楼市调控全面松绑，房价再度上升是大概率事件。在房价尚未上升的时候出手，很可能刚好抄了楼市一个“底”。

    A经验总结

    松绑半年，房价上涨21%

    收紧半年：房价下跌6%

    距离现在*近的两次楼市政策大规模调整是在2008年年底和2011年年初。2008年年底的调整是楼市调控全面松绑；2011年正好相反，是楼市调控全面收紧。

    调控政策转向对市场的影响，首先体现在成交量上。2008年12月份，“国十三条”出台，楼市调控全面松绑，广州楼市成交“坚冰”在几个月后被打破，成交量在2009年3月份开始全面回升，从原来不足50万平方米上升至60万平方米、80万平方米，在第6个月，更达到令人惊讶的110万平方米。

    在2009年3月份成交量明显好转的时候，房价止住了下滑的势头，并出现温和的上涨。随着成交量在6月份达到高峰的同时，房价也攀升到一个令人惊讶的高度：9676元/平方米（详见走势图），相比2009年1月份调控刚松绑时的8014元/平方米，广州房价半年上涨了21%。如果说，当年1月份在广州买一套100平方米的房子只需要80万元的话，到了6月份就要将近100万元了，“不提前半年买房，一年又白忙”成了**的写照。

    相比楼市调控松绑对房价的影响，楼市调控收紧对房价的影响明显要小很多。

    2011年1月，“新国八条”出台，楼市调控全面收紧。收紧后的一个月，广州楼市成交量环比下跌几近四成。如果说2月份有受春节假期影响的因素，那么，3月份成交量环比再度下跌三成多，足以说明调控收紧的影响明显体现。

    成交萎缩一开始让商家“心慌意乱”，房价很快下跌。2011年2月份，广州一手住宅成交均价还处于1.4万元/平方米的水平线上，3月份已跌至1.2万元/平方米的水平线上（详见走势图）。不过，此后房价基本没有再出现大幅度的下滑，调控收紧后的第6个月，广州一手住宅均价为13218元/平方米，比2月份只是跌了6个百分点。

    B技术寻“底”

    2015年的房价上涨

    将从成交量明显上升开始

    2015年**季度，广州一手住宅成交面积不足200万平方米，比“冰封期”的2014年还要差。从过去的经验来看，即使有“3·30楼市新政”这样的重大利好，商家也不敢随意涨价。虽然不少商家表示4月份会提高售价，但更多还是营销手段，希望营造涨价的氛围，以此**买家赶紧出手，提升成交量。部分原计划在清明假期后涨价的楼盘，至今也没有见到涨价的迹象。

    其实，每次的房价上涨，都是从成交量上升开始。假如楼市成交量在4月份明显回升，估计房价会很快上涨。据了解，目前银行资金比较充裕，一般在购房一个月后便可以放贷，一旦二套房贷首付四成得到银行全面放行，楼市成交量大幅上升的可能性极大。

    对那些有居住需求的买家来说，今年上半年出手购房，也许是不错的时机。

    C走势预测

    局部区域涨幅较大

    整体或存在结构性上涨

    虽然目前楼市调控的松绑力度和2008年年底差不多，但房价在短期内大幅攀升的情况较难重现，今年广州房价上涨两成多几乎没有可能。

    首先，相比2008年不断降息后的超低利率，现在的利率水平还是有点高。虽然现在二套房贷首付降低，但利率并没有随之降低，买家的入市门槛降低了，但供楼压力并没有减轻。

    其次，2008年、2009年广州房价还是处于每平方米万元以下的水平，现在已经接近1.5万元/平方米的水平，在中心城区，房价早已达到2万元/平方米。相同的涨幅，现在需要的推动力比六、七年前要大得多。

    **，不得不提的是，虽然2008年的广州楼市供过于求，但此前连续5年，广州楼市均呈现供不应求的状态，即使2008年广州一手住宅消化率只有0.7，当时楼市库存量也不算严重。但自从2009年之后，广州一手住宅连续5年供过于求，在2014年消化率只有0.65的情况下，广州一手住宅库存量接近千万平方米，特别是番禺、南沙、花都等外围区域，去库存期接近两年。在这种情况下，即使成交量上升，商家为了去库存，也不会贸然大幅涨价。

    当然，这只是整体情况而言。在一向求大于供的中心城区、在有自贸区利好的南沙区，估计房价涨幅会比较大。此外，2013年拍出的不少“地王”将会在今年集中上市，这些项目地价成本高，售价肯定不会低，也会导致全市房价呈现结构性上涨。

    2008年楼市调控松绑

    2008年从9月份开始，楼市调控政策不断松绑，至2008年12月20日，“国十三条”出台，此前楼市调控出台的抑制政策基本全部松绑。

    1、二套房比照执行首套房优惠。

    对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行**贷款购买普通自住房的优惠政策。

    2、营业税免征年限由5年缩短至2年。

    将个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    2011年楼市调控收紧

    2011年1月26日，“新国八条”出台，楼市调控全面收紧。

    1、公布房价控制目标。

    地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于**季度向社会公布。

    2、住房转让营业税免征年限延长至5年。

    对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

    3、二套房贷首付六成。

    对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

    4、限购。

    要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。