与住宅投资房价上涨带来的**率相比，商铺投资更显“学问”，是一种讲求长远、稳健、战略性的理财。换句话来讲，就是怎么才能够在未来，有更高的租金可收取，才是商铺投资的关键！

    于是本期专业房产投资经理老李，在教会投资小白的你在经历“选铺”“养铺”后，如何让自己的商铺价值更高，“租个好价格”轻松当老板！

    商铺租金跟配套、人流量、消费力有关

    影响* 大的是哪一方面？

    很多人投资商铺看中的并不是如何把商铺卖出去，而在租金，它的价格和附加值随着市场的变化而或高或低。那么和租金*相关的因素都有哪些呢？

    老李表示，租金跟商家的营业额有着非常密切的关系，商家生意好了，租金自然就会高。而跟商家营业额关系*紧密的是消费人群（客户），配套能带来部分客户，人流量多少决定客户量多少，交通则能给客户带来便利，消费力影响营业额。

    其中影响* 大的是人流量。这还要综合分析周边人群的消费能力等等，这样你就能判断商铺未来会租给谁，怎样才能获取更高的租金**。

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    租高了怕别人不来，租低了怕自己没赚

    究竟商铺的租金怎样定才合适？

    每个新盘租金都会有浮动，特别是看到别人商铺租得高，自己也会想，我的商铺是不是也能租这么高？在这种拿不定的情况下，老李建议一般前期先试水，把租金拔高，看租客反应，毕竟每个租客的心理预期不一样，也可给附近中介帮租，听一下中介意见（中介一般报低，为了更快出租）可以考虑挑一个能接受租金* 高的出租。

    如果觉得前期租金较低，想后期涨价。那么，可以选择从一开始签订租赁协议就签每年递增，正常每年递增5%。如果合同期超3年，可以合同约定从第四年起每年递增7%-8%。在选择租铺时，如果租金条件好，可以租长一些，如3年、5年，如果租金条件不好可以选择3年以下合同，具体看谈判结果。

    总之租金不能盲目定价，要参考周边和当时具体情况而定。

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    商铺的租金水平和商铺的空置率怎么看

    好铺的租金上涨空间有多大？

    专业投资经理老李给出了自己的观点：影响商铺空置率跟出租率主要有两个因素影响，1：商家的经营能力。2：业主的招租能力（可给附近中介帮招）。

    至于租金上涨空间，租金是根据租铺需求与出租供应为主，具体上涨空间没法具体估量，只能说，在人流量、固定消费群体、交通、商业氛围、商铺硬件、人民币贬值等因素影响下，以后的租金肯定会越来越高。而好铺出租速度肯定会更快，租金也更高（抢手）。比如说目前我们南宁市主要租金为80-400为主（每个区域都能满足这个租金区间），青秀区跟兴宁区租金* 高，* 高有每平米1000元以上。

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    俗话说，商铺出租好，成功来得早！老李表示，现实生活中，咱们可能还会存在更多的参考因素，这些都是需要根据实际情况而定的，在这里，老李再次分享实际生活中的问题，给投资者利润增加带来机遇，决胜千里之外。

    Q：我的商铺人流、地段等各方面都不错，但是商铺租赁频频易主，究竟是什么原因？该怎样选择租客呢?

    A：我认为，易主对商铺业主影响不大，只要不空置就行，毕竟做生意不仅仅是看位置，人流，跟商家的经营情况息息相关。只要商铺好，总会有租户找上门。也就不会影响租金收益。

    Q：铺子买来我是租出去还是自营比较好？如果有人要租自己的商铺，我是不是只需要看谁给的价格高就租给谁？

    A：是的，挑给租金高的出租，这样你的收益也更可观。至于自营还是租出去，个人建议没有自营需求的可出租，出租收益稳定，没必要尝试做生意，做生意靠的是经验、门路，盲目开店是有风险的。

    Q：通过对铺面装修、经营内容、商业业态的重新包装，我的商铺租金是不是就会高起来？

    A：如果只是单个或者少数铺面进行整改包装，我不建议。每个租客需要的装修风格都不一样，也许你花了重金装修，后期租客还要打掉整改，费时又费钱。当然如果你是自营，有足够的经验和门路来经营商铺，那么这也是可取的。

    【老李推铺】由专业房产投资经理现身说铺，为广大商业投资者提供专业的选铺投资技巧。老李认为，想要当“包租婆”“翘脚老板”，商铺出租的价格需要建立在自己的分析之上，判断之上，学会了解行业动态，才能给投资锦上添花。

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