*近，跟购房者关系*密切的热词不再是房价，而是房贷利率。

上面两张图来自于**头条媒体实验室。

汇总目前所有跟房贷利率相关的消息及上面**头条媒体实验室的大数据，我们基本可以得出一些结论：

1、房贷利率上涨了两年多，到目前为止已基本见顶。 

率先下调房贷利率的也是之前上涨*凶的城市，四个一线城市都出现了不少分支行下调房贷利率的情况，近10个热门二线城市也出现了下调房贷利率的情况。

更重要的是，放款速度明显加快，深圳*快已经可以做到5日放款，这跟之前排队等上大半年的情况已经截然不同。

流量比价格更重要，从购房者的角度来说，放款速度加快比房贷利率下调更能体现房贷的松动。

2、房贷利率的松动，刚需必炒房客更关注。

我们可以很明显地看到，近一个月以来，房贷利率的热度不断上升，而跟房贷利率关联度***的关键词分别是“首套房”“房价”“和房贷”。 

很明显，当前*关注房贷利率的是首套房刚需群体。这一点其实也很好理解，看下面这张图：

很明显首套房刚需对房贷*为敏感，房贷的调整必然引起刚需群体的密切关注。

当然目前的房价走势仍然很平稳，房贷利率也是刚刚停止上涨，从1.15倍回调至1.1倍，月供可能就少掏几百甚至一两千块钱，刚需仍然可以淡定一点。 

为什么房贷利率会松动？ 

房贷利率的松动，跟供需两端都有很大关系。

供给端，央行今年以来已多次放水，商业银行现在手里有的是资金，但在使用的过程中颇受限制，中小民企当然要支持，但实际上房地产行业也越来越受到照顾，虽然量还不是很大。之前我们曾说过，11月份以来，多家房企债券和票据均获得通过，还有一些民企做房地产，但不是主营业务，也获得了资金支持。银行给房企提供资金，当然也要给购房者提供资金，否则房子卖给谁呢？

从银行自身来说，赚钱仍是**要务，而且个人住房贷款比开发贷更安全，现在松动的是首套房贷利率，主要给首套房刚需放贷，导向很正确。

需求端，调控要稳住房价，赶走了炒房客不能也赶走首套房刚需，房贷利率是区分炒房客和刚需***的方式。将首套房和二套房贷款利率差拉大，让刚需看到买房的希望，他们才会买房。

中国的老百姓还爱买房子吗？

前几天，SOHO中国的潘石屹抛出个很扎眼的数据：中国房地产市值65万亿美元，超美国日本欧盟的总值。

潘石屹的话带有很强的引导性，但他自己都没法说明这个数据的来源，其实没什么价值。但若以房地产的总市值对比股市总市值，很明显中国的老百姓偏爱买房。

调控如此严厉，曾经有媒体捕捉到部分楼市资金流入股市的蛛丝马迹，但终未形成洪流。原因是多方面的。

首先，在中国，投资渠道太窄，主流的就是股市和楼市，其他的渠道，对小老百姓来说，门槛都太高，学费可能都不够交的。

其次，大规模的城镇化，体量和速度都是空前的，释放出的红利也是空前的，即便到目前，城镇化速度在放缓，但结构性红利仍然存在，蒙着眼睛买房子当然不行，但挑着买房子，仍然可取。楼市的容量非常大，能支撑足够多的人对财富的诉求。

第三，从两大主流的投资方式来看，股市一跌就跌到底，楼市天天喊跌，但真正参与交易的人才清楚，实际跌幅并不多。这是我前几天根据官方数据整理的二手房价格同比数据，自己看：

可能有人会问，股市涨的时候比楼市迅猛多了，实际上在大牛市中，股市也会出现大幅波动，大幅波动会影响到投资者的信心，高换手率是必然的，很多人中途就撤离了，很多人中途才上车，这也意味着绝大部分人不可能赚到完整的行情红利。

一旦进入熊市，楼市的跌幅远远小于股市的跌幅。从投资安全性的角度来说，楼市明显更安全，数量庞大的中小购房群体明显更关注安全。

**，直接原因仍然是房贷。在中国，普通人能够使用杠杆的方式只有一个——买房。普通人有30万就能撬动100万的资产，除了买房还有其他的方式吗？

既抗跌，又能使用杠杆，还是刚需，爱买房，顺理成章。

房贷利率滞涨，刚需会积极配合吗？

我们可以断定的是，房贷利率不会回到基准利率以下，而是会在基准利率的1.05倍-1.1倍之间稳定住，而且会有更多的城市，更多的分支行加入进来。 

这两年多以来，虽然调控一直强调保刚需打击炒房客，但实际上仍是“一刀切”，现在才有点保刚需的味道。 

不过即便是刚需，大家也不都是铁板一块，而是在算自己的小账，只要房贷合适，刚刚够自己上车，所谓的刚需，也不会再观望，陆续上车是必然的。 

而对于炒房客而言，他们买房是为了赚差价，而不是省点利息，所以房贷利率的回调对他们没多大诱惑力。只有价格有大幅波动，他们才会蠢蠢欲动。 

房地产现在不是夜壶，是民生。

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