经历一年紧缩的融资环境，房地产行业终于迎来海外发债的窗口期。

1月10日，又有两家内房股宣布发行美元债——旭辉控股集团和建业地产分别发行1.67亿美元及2亿美元的优先票据，发债年利率为6％和7.25％。

今年房企海外融来势汹汹

据《证券日报》记者不完全统计，1月7日至1月10日，在4天的时间内，共有15家在港股上市的内地房企发布美元融资计划，总规模高达61.92亿美元，其中不乏碧桂园、融创中国和佳兆业集团等大型房企。照此计算，2020年前10天，房企发布的海外融资规模就超过了2019年、2018年全年海外融资额的8％和12％，可谓来势汹汹。

据Bloomberg统计，按照BICS行业分类，2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，约合2063亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，整体看，房地产行业资金仍然紧张，受海外负利率环境影响，近期美元融资成本明显降低。为了应对未来的市场变化，房企抓紧窗口期，在年初加快储备资金。他预计，继2019年房企美元债刷新纪录后，2020年美元融资将继续在高位运行。

发债利率分化仍是大趋势

值得注意的是，从近日房企发布的融资公告看，去年利率高企的发债环境有所缓和。近期房企发布美元债的平均利率为6.52％，共计12家房企发债利率低于8％，对比2019年，地产公司发行美元债的平均息票率为8.28％，**发债年利率更高达15.5％。

“融资成本降低和海外降息大通道开启等因素有关，国内市场看，降准等也会对融资成本产生一定影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，房企扎堆1月份窗口期发行海外债，可以看出审批加速，说明海外融资的管控有所减轻，后续在港上市的房企融资空间将增大。

虽然平均发债利率降低，但发债利率分化仍是大趋势。龙湖地产以3.375％和3.85％的超低年利率分别发行2.5亿美元及4亿美元的优先票据，延续一贯的低成本融资。目前，龙湖地产是中国**获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企，而融资成本与信用评级挂钩。与之相对的是，佳兆业集团和金轮天地控股发债成本略高，年利率分别为10.5％和12.95％。

张大伟向《证券日报》记者表示，对于经营稳健的企业来说，融资成本有望继续降低，但对于杠杆率比较高的企业来说，*近融资压力有所增加。

事实上，因额度受限，美元债并不是房企主要的资金来源。但在2019年，境内各项融资渠道收紧，使得美元债成为部分房企重要的资金补充，中原地产研究中心统计数据显示，2018年去年，房企海外融资只有496亿美元，在2019年全年却高达752亿美元，同比上涨52％。

克而瑞披露的数据显示，2019年*****－30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46％，占年发债总量比例从2018年的40％下滑至29％；境外债规模则同比上升了80％，占比从2018年的25％上升至32％。这一梯队的房企，呈现出高杠杆属性，发债利率偏高。

2020年进入“借新还旧”阶段

发行美元债暂缓了房企的资金压力，但还钱的日子正在逼近。

久经财经数据显示，2019年去年，共有92家地产公司发行了228只美元债，其中，将有17只美元债将于2020年到期，规模合计47.5亿美元，占比超过6％。从月度分布上来看，2019年3月份和2019年11月份略高，其中2019年3月到期规模超过40亿美元，约合人民币280亿元，不少房企将面临偿债压力。

作为发债大户，中国恒大海外债务2020年到期规模**，预计需偿还金额高达33.7亿美元，泛海控股次之，2020年到期债务约12.8亿美元。此外，绿地中国、中国奥园等房企2020年海外债待偿金额也不低于10亿美元。

2019年7月9号，发改委办公厅发布778号文，房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，理论上房企海外债融资进入“借新还旧”的阶段。这或许是2020年的钟声刚刚敲响，房企就扎堆发债的重要推力之一。

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