地产股近日悄然走出了一波上行趋势。从今年的政府工作报告中，部分资金已经嗅到了地产股的投资机会，万科随后发布的靓丽年报更是引发了资金对地产板块的重新关注，自3月6日起，部分龙头地产股涨幅已经超过10%。但地产股买入时点是否已到，机构看法分歧。

    正方：调控初显放松迹象 移动互联注入新增长点

    在2014年政府工作报告的字里行间，部分机构已经读出了地产股将回暖的迹象。“当我们发现报告中出现‘针对不同城市情况分类调控’时，不禁浮想联翩。2014年房地产或许会成为经济下行期**的对冲变量之一。”华泰证券首席策略分析师徐彪阐明观点。

    在上周举行的地产调控闭门会议上，华泰证券更是提出：“如果您准备配地产股，您或许可以等到两个利好，一个是城镇化，一个是地产调控放松。”**新型城镇化**上**出台，并引发了地产板块昨日整体上涨。

    国泰君安也认为，政府工作报告有关房地产的表态对房地产板块而言偏利好，维持行业增持评级。“房地产行业作为一个增长明确、业绩锁定性强且严重低估的板块，目前估值、持仓均位于历史低位，未来政策边际上存改善可能，我们认为修复性行情值得期待。”

    当地产遇到了互联网，估值火速上蹿。3月14日，阳光城公布了与星网锐捷联手共同研发智能社区、智能家居产品，实现产业链的升级改造之后，股价两个交易日涨逾18%。

    由于地产公司覆盖着庞大的住户群体，在抢占O2O业务“**一公里商圈”中具有先天优势，新兴互联网业态成为众多地产公司新的发力点。地产开发商花样年旗下的“彩生活”已经引发了机构关注，“彩生活”2012年收入1.85亿元，增速高达48%，毛利率超过40%，净利率超过14%。“彩生活”在提供普通物业管理之外，还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、小区增值服务等综合服务。

    反方：地产行业长期向下

    地产调控能否实质放松？新型互联网业态能否有效提升估值？机构看法并不一致。

    安信证券表示，长期不看好地产股，三个大拐点已经在2013 年非常明显地出现。一是没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现，这意味着开发商的市场空间从全国又回到了一二线城市，而一线城市长期处于供不应求阶段，政府挤占用地去建设保障性质住房又挤压着开发商的市场空间，也造成地价飞涨，盈利困难；第二个拐点是资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性上升通道；第三个拐点是盈利拐点，房价涨不过地价，2014 年地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润。

    新型互联网业态很难对企业盈利产生实质帮助。有私募人士表示，互联网业态所带来收入在地产开发商的整体收入中占比微乎其微，无论该项业务增速如何快，很难提升盘子已经巨大的地产股的估值。