10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(简称“《监管函》”)称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

    代表了监管态度

    市场人士认为，房地产企业融资渠道比较多，仅仅收紧公司债可能对楼市影响并不大，但是这代表了高层的监管态度，在一定程度上意味着楼市政策已经转向。

    据悉，《监管函》在房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。

    上交所在《监管函》中表示，房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

    房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目**资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

    对楼市短期影响有限

    对于房地产公司债，上交所表示，对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。评价结果将把房地产企业分为三类：正常类、关注类和风险类。对于“风险类”，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。对于“关注类”，发行人及承销商应按要求作进一步披露和核查。

    权威统计数据显示，今年前8个月，上市房企的债券发行量为990只，超过去年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期3倍以上。除了发行规模大，资金成本也显著低于其他行业。

    在本轮房价上涨中，开发商集中发行公司债获得大量低成本资金，地价上涨进一步助推了市场的恐慌情绪。

    市场人士普遍认为，上交所债券新政实施后短期影响有限。因为目前能发公司债的大房企基本都已经发过了，该方案对他们影响不大，相反对那些资质较差的二三线房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地的主力。不过，该新政显示出资金面可能逐步收紧。资金收紧有助于令房企疯狂拿地的热情降温。