房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。

    在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。

     换房原因：

    1、 为了孩子能上个好学校；

    2、 现有房子太小，住不下；

    3、 周边环境和房子本身问题；

    4、 为了脸面；

    5、 有钱任性；

    6、 为了和父母近点儿。

    明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。

     换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。

    新房：

    优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。

    劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。

    二手房：

    优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。

    劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。

     完整的换房流程通常是这样的：

    卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。

    但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：

    1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。

    2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险**。

    虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。

    A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。   

     换房成本比较：

    房贷支出

    先卖房后买房：

    已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元

    本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元

    其中利息总额为109万元。

    先买房后买房：

    已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元

    本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元

    其中利息总额为131万元。

    契税支出：

    先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。

    先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。

    由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。

    需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。

    对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的**，控制债务，减少不确定性是*重要的。

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