上周：一批热门楼盘集中开盘，“日光盘”再现宁波楼市，没摇到号买到房的市民无比失望，买到房的市民也感慨“3**选一套房，什么都来不及了解”。事实上，买房前有几个数据一定要吃透，比如“得房率”“容积率。

    容积率是什么？是大好还是小好呢？它会对楼盘带来什么影响？一般情况下，不同楼盘的容积率应该为多少？带着这些疑问，记者咨询了相关业内专家。

    什么是容积率？

    容积率是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，它的计算公式为：容积率=建筑面积/用地面积。

    举个简单例子，在不考虑其他因素的情况下，一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子(即建筑面积为8万平方米)，那么，这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子，容积率就是1.5。

    不难发现，通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高，但往往售价也水涨船高。

    对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率也就意味着小区的高居住品质。想象一下，一幢6层楼的住宅，一下子加高3倍，变成18层，人口也随之增加3倍，明显的感受是小区人流量增加、车辆增多、停车位紧张、电梯的使用强度也会大幅度增加。这也是一个楼盘容积率高低的意义所在。

    容积率是由政府决定的 是国有土地使用权出让合同的组成部分

    容积率是怎么来的？根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定，容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡**主管部门依据**有关标准规范确定。例如，“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡**主管部门将依据控制性详细**，提出容积率等**条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”

    记者从市**局获悉，宁波的住宅容积率可参考《宁波市城乡**管理技术规定》(甬政发[2014]74号)。该技术规定指出，建筑容量应兼顾社区、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，且满足交通、安全、人防、环卫等相关配套要求。新建、扩建、改建的居住用地建设项目，建筑容量的参考值为：一般区域，基准容积率区间为1.0-2.5，建筑密度≤35%；历史文化街区及历史风貌区，基准容积率要求≤1.2；城市滨水基准容积区间为1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建设区，基准容积率区间≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。市**局相关工作人员介绍，具体的容积率指标在用地管理阶段应按照批准的控制性详细**要求执行，在控制性详细**未明确的情况下，可参照使用。参考值规定了容积率的***限制，意味着实际情况下是不能超过这个***限制。容积率一旦确定，就不能轻易改变，由于一块土地在出让之前就已经确定了容积率，因此在项目验收时容积率是不能突破这个指标的。

    容积率在一定程度上决定楼盘品质 但不能作为***评价指标

    那么，我市的各大楼盘容积率都是怎么样的？记者查看了我市的几大在售楼盘的容积率情况。位于东钱湖旅游度假区一独栋别墅楼盘的容积率为0.38，均价4万/平方米；位于东部新城的兴宁路上的一楼盘，容积率为1.6，均价35000元/平方米；位于沧海路的某纯洋房楼盘，容积率为1.8，均价30000万/平方米；鄞州区沧海路上的一楼盘，容积率为2.2，均价22000元/平方米；位于江北宁镇公路上的一楼盘，容积率为2.7，均价为16000元/平方米。

    有业内人士指出，一般情况下，独栋别墅楼盘容积率在0.5-0.8之间，多层、洋房楼盘容积率在1-1.5之间，小高层楼盘容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。从中可以看出，以纯洋房、洋房为主的楼盘，容积率相对较低，小高层和高层楼盘的容积率较高。

    但是如果有市民将容积率作为评价楼盘好坏的***指标那就错了。“容积率可作为影响楼盘品质的因素，但容积率并不能与楼盘品质直接挂钩。”宁波百隆房产总经理谢耀生说，“国内外有不少***豪宅，都是高容积率项目。选房时，市民可以多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标，综合各方面因素考虑。”

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