1、一线租房市场快速发育

    近日，上海的一则公告，引起了人们的关注。

    这两块地分别在张江和嘉定，用途一栏标注了“租赁用房”，这意味着开发商买了之后必须自持70年。

    对于这样的公告，其实在预示着一线城市正在加速发力租房市场。这无疑对于生活在一线的普通人是一个大大的利好。未来楼市不仅是一二线和三四线分化，更是城市内部的分化，什么人租房，什么人买房，格局都将越来越明朗。

    不过，开发商是不会甘于安分的，在对待自持面积上，不少开发商的点子简直超出所有人的想象。

    举几个例子，在此前要求开发商部分自持的面积中，开发商在设计**之时，采取了分散的方式，每套房子都同时设计一部分自持面积，它们在使用上是合二为一的，也就是说，购房者要想买房子就必须同时租开发商自持的部分。

    还有的开发商将自持部分面积全部盖成了房子，然后租给公司员工，**员工租了房子就可以在年终奖上免交一大笔个税。这样玩法对高收入员工来说，相当划算。

    “兵来将挡水来土掩”，开发商的智慧远比我们想象得要厉害，其实也很好理解，开发商是企业，它不是做公益，而是要赚钱。

    目前一线的供应很少，这两块地对开发商来说，虽然压力很大，但基本上还是会照单全收的，但是不是大家所想的那样，还是个问题，开发商的底牌，外界很难看穿。

    2、租房会影响房价吗？

    一线城市中，二手房租赁房源越来越多，一手房也会越来越多地变成70年纯租赁用房，那么这些增加的租赁房源会把房价拉下来吗？

    这种格局一旦形成，当然有好的一面，但也会有不好的一面。

    好的一面是，普通人租房时会有更多选择。但不好的一面是，一旦新房越来越多的变成租赁用房，大家都选择租房了，那么已经卖出去的二手房将会和新房的差距越拉越大，简单说，当普通人越来越多地选择租房的时候，二手房会越来越贵，在住人的同时，它们也会越来越表现出一种金融属性。

    此外，对打算租房的朋友而言，还得考虑租金成本，因为开发商自持70年压力是很大的，这部分压力开发商不可能自己完全扛下来，势必有一部分要由租房者承担，如果按照目前的租售水平，开发商铁定要亏本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上调了。结果就是这部分用来出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是个大问题。

    就租赁房源增多对房价的影响上，可能不会如大家所想——下跌。

    由于我们的租房市场长期发育滞后，我们只能参考一些租赁用房比例更高的案例。

    以德国为例，德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬，德国有6成人在租房，但近年来，德国楼市也是不断升温的。

    德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP（房屋价格指数）报告显示，2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。

    在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。据德意志银行统计，2009至2016年间，汉堡房价以70%的涨幅排名第三，柏林以75%的涨幅排名第二，而排名***的慕尼黑涨幅竟高达200%多。

    而在香港，目前有近30%的人租住在组屋（公共房）里面，这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了，2016年虽然有一个下跌的过程，但今年以来的房价已经收复并创出新高。

    而在东京，这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据：

    从2012年到2016年，东京房价实际上也是在稳步上涨的，今年4月份东京的公寓价格同比上升了8.2%，已经连续55个月同比上升。

    租房之所以不能让房价下跌，说白了，租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的，从楼市目前的行情来看，他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。

    混在大城市，几乎所有人都要吐槽自己的租房体验，对于租房市场的发育，未来更可期的是租房体验的改善，至于其他的，只能是奢望了。

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