城市**是商业地产发展的源头

    城市**是地产发展的源头，无论是住宅用地、商业用地还是工业工地，政府**部门是根据城市未来发展愿景做基础，评估人口成长及经济发展需求而做出不同地块的实用类别。对于商业地产来说，城市区域功能定位**更应该是商业地产发展的基础，政府只有为开发者创造有利的投资条件，才有机会实现预期的**。

    如果政府只追求短期利益，忽视这一重要引导工作，任由商业地产像脱缰野马般在每个城市的每个角落间如春笋般发展，而市场需求的速度远远跟不上大量商业地产的推出速度，商业地产的泡沫就会慢慢累积。商业地产开发必须与城市区域功能定位相适应，而不能是自发产生，独立发展，否则商业地产所产生的无效资源，只会拉长开发商的经营成本，不然就是累积更多被套牢的投资者，于政府而言就是城市多了一座空城而已。

    结合城市区域定位及需求因地制宜开发商业地产

    城市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。城市化的快速发展促使商业地产迅猛发展，是商业地产发展的动力。商业地产适应了当代城市的发展要求，促进了城市化的繁荣。但不是有商业项目就代表城市一定繁荣，更不是开发的规模越大城市化进行越快。同时，商业地产项目也不可复制，不能照搬，项目的开发必须结合城市区域功能定位、房地产市场现状，尤其是每一个项目所在的市场与之相对应的、相匹配的商业体量，以及支撑起其消费需求的人口总量等等各种因素再做论断。

    例如现在在一些城市普遍出现的问题是：一些大盘，特别是百万平方米以上的项目，开发商拿下住宅用地的同时就会配备一定百分比的商业物业，商业业态可能是酒店、街铺、写字楼，也可能是购物中心，因为这些都是商业的一部分，但要看到，商业地产对地段的敏感性非常强，所以选址和定位就显得尤其重要，这需要针对区域**与产品进行筛选。否则，本应符合社区型的商业，盖再多的写字楼也是租不出去或卖不掉的，到**空置率不但会导致开发商的投资**率极低，而且会延缓资金回笼的速度，甚至积压资金，而对城市化发展百害而无一利。

    中国商业地产成功的关键因素需与城市发展有机结合

    城镇化将带来商业地产的繁荣。在这一过程中，商业地产应该寻找怎样的发展路径?中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟先生认为，若要分享城镇化成果，商业地产应首先明确项目所在地城镇化所处阶段，进而明确自身定位。准确项目定位的前提是对城镇化阶段的准确把握。“要开发商业地产，首先是要理解城市。中国的城镇化进程差异非常大，所处阶段也不同，把此地经验放到别处照搬照抄，可能会一败涂地。认清城市发展所处阶段，才能理解这个城市对商业地产的核心需求是什么。如果企业不能满足这个城市发展需求，那么企业的战略肯定是失败的，项目也没有前途。”杨建伟坦言道。

    任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，因此商业地产项目的定位要必须做到以下几点。一与城市发展方向一致;二适合本土化;三适合商业模式发展态势;四坚持差异化原则。

    商业地产定位必须与城市发展有机结合，特别是与区域环境定位相融合，包括一些历史古迹、公共的绿地、滨河的公园，商业特色发展和城市的资源要有协调和配置，才能实现1+1大于2的成果。城市当中有很多好的资源。要和商业有机的结合，举例：丽江是活化石，每年都有很多游客来丽江旅游，更有很多游客流连忘返，丽江长住的情况。为什么?因为少数民族生活在这里，游客可以看到原汁原味的原生态的东西。这就是生活和商业有机结合的成功案例。而山西的乔家大院，很多游客是看完《乔家大院》电视剧，向往着去的可是一看，只是一些建筑，里面有一些城，没有生活的人群。不是活的那么乔家大院就只是文物。对商业发展和经济发展的带动性很小。

    商业地产的发展主要受城市区域定位的以下因素影响，一、宏观经济发展水平;二、人口**;三、交通环境**;四、产业发展**;五、城市资源，包括自然环境、旅游、文化等;六、土地功能**等。在商业地产开发之前，只要把这些因素分析透彻，在这个基础上结合区域环境特色来定位**，与城市协同发展，那项目才有成功的可能性，商业地产对城市发展的带动作用才能真正实现。