2014年12月29日，南宁市政府办公厅印发了《南宁市地上地下空间建设用地使用权审批与确权登记暂行办法》（以下简称《办法》），并从2015年1月1日起正式实施。《办法》**明确了南宁市地上地下空间建设用地使用权的出让方式、计价标准等。这意味着南宁土地市场将有可能出现单独出让某块土地地下5米空间使用权等类似情况。业内人士分析，此项政策或掀起南宁地下空间开发利用的**。

    分层设置：

    可单独出让

    某地块地下空间使用权

    长期以来，地上地下空间建设用地使用权，大多由地表建设用地的使用权人直接获得，相当于“买地表送地上地下”，相关部门只是对建筑物的地上高度、地下深度作出限制。

    而《办法》提出，建设用地使用权除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地上地下空间建设用地使用权。地上空间，是指地表一定高度以上开发建设后，三**属界线组成的封闭空间。地下空间则是指地表以下一定深度开发建设后，三**属界线组成的封闭空间。牵头起草《办法》的南宁市国土资源局工作人员解释，分层设置建设用地使用权的法律依据是《物权法》。《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”

    例如，面积为100亩的某地块使用权即将出让，出让公告限制竞得人只能建设不超过80米的楼房，配建地下室两层。在过去，土地竞得人直接获得了地上地下空间的使用权。在地表和地上、地下空间分层出让的情况下，相关部门可以单独出让任一层的使用权：如单独出让该地块地下5米的使用权，地表和地上维持现状不出让；或将地下5米空间出让给A竞买人，地上给B竞买人。

    出让方式：

    作商业用途的必须招拍挂

    《办法》明确，地上地下空间建设用地使用权，可结合地表工程**等，实行分层供地，供地方式可以不同。除医院、公园、政府机构等公益性项目用地，可以依法采取划拨方式供应外，地上地下空间使用权都要实行有偿使用制度。独立开发的地上地下工程建设用地使用权，属于商业、办公、金融、餐饮、住宅等经营性项目的，应采用招标、拍卖、挂牌的方式出让。如地表层是公园绿地，可划拨供地，同地块地下5米空间是商业街，则须招拍挂出让，地表和地下的土地使用权人也可以不同。

    《办法》还提出了地上地下空间建设用地使用权出让价格的确定方式。用途为商业、办公、娱乐、金融、住宅等的地下工程，地下1层参照所在区域相同用途土地的评估地价，折算为楼面地价的30%来确定。属于开敞式（下沉式）或地铁延伸地下空间的，在开敞式（下沉式）广场及地铁出入通道按50%确定。地下2层，按地下1层标准减半确定，以此类推。如某地块地下1层空间**为商业街，周边地表商业用地的评估楼面地价是9000元/平方米，则该地块地下1层空间***确定政策影响：或激起地下空间开发建设潮。

    业内人士认为，相较于难以分层出让的地上空间，地下空间建设用地使用权的单独、分层出让更具可操作性。如香港的地下空间依托地铁进行商业开发，地下空间四通八达，还有各种商业设施，几乎就是一个“地下城市”。南宁的地下空间开发还显得很原始，除了地表建筑配建的地下停车场等，就只有朝阳广场一带，利用地下人防工程开发的商业街，大量中心城区的地下空间处于“闲置”状态。

    南国早报记者调查发现，南宁市现有的地下商业空间颇受欢迎。如人民东路人防地下商业街，商铺售价超过3万元/平方米，与一些地面临街商铺的价格不相上下。2014年12月30日晚，记者在新华街地下商业街也看到，逛街购物的市民不少，多名店主表示“生意不错”。

    业内人士分析，南宁市地铁建设正在快速推进，这正是开展地下空间商业开发的**时机。如地铁1、2号线行经的朝阳路、民族大道、大学路、星光大道等路段，都是人流密集的区域，且已基本没有新的地表建设用地可供出让。在这些道路及周边广场、公园下开发商业设施，既不影响现有建筑和景观，又可与地铁对接，开发利用价值高。为3000元/平方米，地下2层为1500元/平方米。

    投资提醒：

    建设地下空间需注意风险

    2013年6月，民族大道“七岔路口”西北侧的商业用地出让，成交价高达3595万元/亩，成为了当时的单价地王。如果周边朝阳路、民族大道的地下空间单独出让，是否也应该高价“抢地”？业内人士认为，影响地下空间开发的因素要比地表更多、更复杂，不能只考虑建成后的商业价值。老商业区的地下空间利用价值高，但开发难度也高。地下的排水、供电、通信等线缆管道，大多是一二十年前，甚至半个世纪前铺设的。一些管线的位置、走向就连管养部门都没有具体掌握，施工过程中的管线迁改工作面临很大的不确定性。如桃源路南宁沛鸿民族中学门前的人行天桥，2013年初开始围挡施工，后因管线迁改问题停工超过一年半，2014年9月才完成主体施工。地面工程尚且如此，地下工程的管线迁改难度可想而知。

    同时，地下工程还涉及防水和不同地质条件的施工难度问题。广西地矿建设集团有限公司教授级**工程师胡纯龙介绍，南宁市区地质条件以砂岩和泥岩为主，没有地下河，但部分区域存在含水量高的砂砾石层。在基岩埋深较浅的区域进行地下施工比较省事，基岩透水性差又坚固，支护和防水方面可以节省很多成本，埌东片区就是这种地质条件。如果基岩埋深较深，工程大部分在基岩上的土层、砂砾石层里，那么防水、支护的成本，可能要高出30%甚至50%。此外，老城区的老房子，当初建设时大多基础较浅，桩基没有打到基岩上。地下工程施工时，要特别注意避免施工引发的旧房基础沉降。

    疑问解答

    1问：地上建筑物是以地表、地下建筑部分为基础的，脱离了地下和地表基础的地上空间，岂不是“空中楼阁”？

    答：《办法》提出，同一主体、结合地表建筑工程一并开发建设的地上地下工程，应连同地表工程一并**和供地。独立开发的地下商场、地铁站点等设施，才会根据实际情况分层供地。

    2问：原有地下建筑，在《办法》实施后是否需要补办手续和补缴土地出让金？

    答：南宁市国土资源局工作人员解释，原已与地表一并审批建设的地上地下空间工程，且已办理土地出让金缴纳等相关手续的，不用另外办理审批手续。尚未取得审批手续的，须按《办法》申请办理相关手续。

    3问：2015年南宁市是否会有地上地下空间建设用地使用权单独出让？

    答：南宁市国土资源局回应称，2015年土地出让计划尚在征求意见过程中，计划获批后将对外公布。

    他山之石

    实际上，上海、沈阳、南京等城市，早在两三年前就已出台与《办法》类似的规章，并鼓励地下空间的单独开发。江西南昌2014年5月单独出让两条市中心区域道路下的约48亩地下空间建设用地使用权，*终以约1亿元成交，折合楼面地价超过3000元/平方米。辽宁沈阳**到2020年建成5000万平方米的地下空间，截至2014年3月已有1300多个项目竣工，建筑面积超过1000万平方米。