未来楼市调控如何走？两会期间，住建部长姜伟新抛出4个字——双向调控。什么是双向调控”？双向调控释放了什么信号？

    对于双向调控，住建部副部长齐骥作出解释，所谓双向调控也可称分类调控，即对一线城市继续增加供应，抑制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存较大的三四线城市要控制供地结构、供应结构。值得关注的是，今年的政府工作报告中并未提及“房价调控”，仅提分类调控，这是8年来政府工作报告**未涉及抑制房价的字眼。   

    透视1：增供应，继续抑制投资

    今年房地产市场将进行分类指导，对增加供应、抑制投机投资需求等调控思路指明了方向。这也意味着房地产调控将逐渐区域化，而且更有针对性。

    中国指数研究院数据显示，2月全国百城新建住宅平均价格为10960元/平方米，环比上涨0.54%，其中64城环比上涨，北京、上海、广州等热点城市仍稳步上涨。另外，马年开年，“房冷地热”在多个城市蔓延。克尔瑞信息集团相关数据显示，2014年1月1日~2月23日，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的土地出让金总收入已达1382.4亿元，同比增幅117.32%。业界分析，对于房价上涨压力较大的城市，今年调控的思路仍是坚持限购，一线城市继续增加供应，抑制投资投机性需求。齐骥认为，对于这类热点城市增加普通商品住房的供应，特别是中小套型商品房的供应，同时要加快普通商品住房建设开发和销售节奏。

    南宁：供应充足，刚需为主

    全国一线城市，调整供应结构、抑制投资需求，而南宁如何？南宁市住房保障房产管理局数据显示，仅1月，南宁批准预售面积就达75.38万平方米，同比增长49.12%。而从库存量来看，累计可售面积达510万平方米，供应充足，而从商品住宅的供应结构来看，刚需房源仍占主导性地位，60~140平方米的房源可售套数达39348套，占比达85%。业界人士分析，随着**房企陆续涌入、开发，今年的房源供应仍旧充足，楼市仍会保持一个稳步增长的基调。

    抑制投资投机方面，虽然南宁不属于“房价上涨过快”的城市，但限购继续执行毫无悬念。业界分析，不排除未来调控改革，使地方政府拥有更大的话语权，进行针对性的调节楼市。

    透视2：重保障，增加共有产权房

    一线城市和房价过快上涨的热点城市中，千方百计增加供应。其实，除了增加住宅用地规模外，很重要一点便是保障性住房力度的加大。李克强总理在政府工作报告中提到，今年新开工保障性住房700万套以上，年内基本建成保障房480万套。而住建部相关人士表示，要改造各类棚户区，有170万套以上集中在三线资源较枯竭的城市。470万套的棚户区改造，相关部门正在推进，中央投资计划也有很大一块作为补贴，支持棚户区改造。另外，共有产权住房在未来保障性住房体系中将扮演重要作用。对于供需矛盾比较突出、房价上涨压力仍然很大的城市，今年将选择一部分开展推进共有产权住房的试点工作。

    南宁：将试点共有产权房

    对于增加保障房，南宁今年将加大推进力度，开建更多“民心房”。按照**，2014~2015年，南宁计划开工建设约3万套保障房，到“十二五”末，南宁市的保障性住房覆盖率将达20%。其中，2014年，南宁市保障性安居工程建设任务是：新开工16475套，基本建成18980套；新增发放廉租住房租赁补贴1000户，分配入住8760套。

    除此之外，南宁政府也在摸索新的保障模式。2月18日召开的广西住房城乡建设工作会议上透露，广西将试点推进廉租房、公租房并轨运行。与此同时，广西还在保障房“共有产权”制度上进行探索，推进出售廉租房或公租房部分产权试点。

    绿地（香港）南宁公司营销总监肖斌分析，保障房供应的增加，使整个市场供应量增加，也是政府调节市场的一个重要手段。

    透视3：调供地，高库存城市要减量

    鄂尔多斯等一些被称之为“鬼城”的城市，近期频繁见诸报端。城市急剧扩张，楼市库存高企，带来的是越来越多的空城。什么样的库存才算合理？专家表示，一个城市正常的商品房供应量，应该是足以支撑12~15个月的市场需求。

    去年7月，克而瑞信息集团发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，在供需关系上，一二线城市和三四线城市分化明显。其中，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，存在严重的供过于求的现象。齐骥表示，对于高库存的城市，办法就是控制住宅用地规模，调整新建商品房供应结构，通过必要的经济手段支持当地居民合理的购房需求，消化库存。这是住建部**提出消化库存的命题。业内认为，这意味着2014年住建部要对“鬼城”开刀。

    南宁：510万㎡库存合理

    南宁库存量如何？是否属于高库存城市？记者从南宁市住房保障和房产管理局官网看到，截至3月10日，商品住房累计可售面积5102228.16平方米，共46540套。这个库存可以消化多久？以2013年为例，南宁签约面积达723.49万平方米。按此来算，这个库存8个多月就可消化完。对于南宁的库存，华南城住宅部总经理谭志宏认为，这个库存量，是因为增加了开工量，年底能否满足市场还不知，其实南宁的刚性需求非常强劲，楼市比较健康。

    土地方面，开年后，南宁土地供应随即与全国多个城市保持一致步伐：地热。数据显示，1~2月，南宁经营性用地成交总金额57.7亿元，同比上浮132%。虽然3月土地供应爆冷，但业界分析，尽管短期内市场不明朗，但经济大势向前，房地产前景乐观，具有长远战略的企业，仍会积极拿地补仓。

    ■业界观点

    广西荣申博项目咨询有限公司总经理陈戈：

    南宁楼市将保持供需平衡

    双向调控，对于楼市而言，平衡了市场供求关系，是对不同城市的分类调控。一线城市将加大供应，控制土地出让，但是对于南宁来说，今年的供应量会加大，但刚需也会持续释放。所以说，供需会保持在一个平衡的状态，不会出现供不应求或库存高企的情况。

    广西瀚林地产营销副总监蔡德珑：

    市场调节应发挥更大作用

    双向调控避免“一刀切”，让地方因地制宜地调节。调控这些年来，南宁楼市的市场机制调节比较好，楼市泡沫成分小，市场比较健康，不像北上广等一线城市。事实上，对于南宁楼市，未来可以以“调”为主，减少“控”的成分，让市场发挥更大的作用，减少行政干预。

    广西辉煌房地产项目咨询有限公司副总经理蔡思荣：

    政策核心是增加供应抑制投资

    分类调控，也是减少行政调控，让市场行为自我调节，通过金融调节对市场的预期，调节楼市的平衡。双向调控核心是加大供应量，抑制投资。在南宁，随着刚需不断释放，今年的供应量也会继续加大。

    亚太城市房地产协会会长谢逸枫：

    分类调控避免“一刀切”

    双向调控实质上就是对不同城市分类调控，避免“一刀切”的调控破坏市场供求关系，导致房价上涨预期。按照当前楼市“房冷地热”的区域分化局面，双向调控意味着房地产过热的城市必须严调，房地产过冷的城市要弱化。

    市场化是改革大方向

    ■观察

    从“十年九调”越调越涨，到双向调控，引发了业界强烈关注。业界人士分析，双向调控不仅表明了未来中国房地产市场化的信号，更加折射出“长效机制”正在逐渐推进与落实的节奏，本届政府的调控思路已经清晰可见。

    3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，健全房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产市场持续健康发展。保障房方面，今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。不难发现，“重保障，抑投资”仍是重中之重。

    另外，业界热议的房地产长效机制也在逐步健全。从十八届三中全会提出“市场化是改革大方向”，到政府工作报告的分类调控，中央已经逐步从行政手段向市场调控转向。而房地产税作为长效机制中的重要内容，全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂透露，有关方面正在加紧工作，房地产税法正在积极起草当中。可见预见，在未来的房地产发展当中，市场之手将在资源配置中发挥更大作用。