根据今年3月份的《**新型城镇化**2014-2020年》，到2020年我国城镇化率为60%左右，比之前预期的70%大幅放缓，相应地，对于住房的需求也会放缓，全国楼市住房需求放缓势必影响整体市场的销量，但对于三线城市柳州来说，虽然受其影响不大，但本地楼市上半年成交量依旧处于小幅度下滑的态势，除了全国市场低迷的原因，还有本地开发商之间的竞争等因素存在。

    全国住房需求到达峰值

    支持房地产拐点论的证据似乎越来越多。“中国在整个工业化和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了，”国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年可以达到，之后需求走平甚至逐步回调，导致今后房地产投资增速再向上非常困难。

    刘世锦认为，这不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。

    根据2010年人口普查数据，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人均31.7平方米。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率，城镇住宅总量应该在300亿-350亿平方米时达到存量的饱和。

    数据显示，2013年底在建商品房存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米。当年新开工约14.6亿平方米，以这样的速度，4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿平方米的总量平衡点。

    这意味着，当下这种住宅增量开发的模式，正在透支未来需求。

上半年楼市成交量逐渐下滑 进入第7个月状态逐渐好转

    从上图可以看出柳州整个上半年楼市处于一个低迷的状态，成交量逐渐下滑，成交量也以城中区居多，受到全国楼市动荡以及住房需求到达峰值的影响，加上本地楼市爆出多家房开一房两卖、未取得预售即卖房等问题，让很多购房者开始持观望态度，迟迟不出手，业内人士也表示，购房者持观望态度也因为大品牌项目的建设给了大家许多期待，这样会直接导致上半年一些时段楼市成交量下降。而对于下半年楼市的预测，业内人士也表示：本地新盘不断增多，大品牌相继进驻，推量将大大增多。

    根据目前市场保有量和预计消化量推算，下半年柳州楼市或呈现供远大于求的局面，市场竞争将愈加激烈，并且楼市销量会有所好转。

    而进入7月，华润、恒大、万达相继推出产品，放量优惠，加上冠亚御龙湾、广投龙象城、华侨城等新盘陆续进驻，楼市竞争变得非常大，根据柳州房产交易网数据显示，7月1日至7月23日，商品房网上成交备案达到1269套，相比前三个月的量，均有所增加，可见楼市走出低迷，